如何成就近郊坡地豪宅.doc

如何成就近郊坡地豪宅 主 讲 人：朱儁夫 时 间：2008年11月29日下午 地 点：北京锡华商务酒店第一会议室 速记提供：创世德速记（010 主持人： 今天下午我们邀请到的是美国波士顿国际设计集团总裁/首席设计师朱儁夫先生。下面，有请朱老师开始今天下午的课程！ （掌声） 朱儁夫： 大家下午好，我叫朱儁夫，我想我们今天下午主要做的事就是我们跟大家分享一下我们的设计成果。因为我们在现在的情况下，我们最近做的一些房子，依然卖得非常的好，这是从房地产的角度来说，同时我们又做了一些高端的产品，其实现在从全球范围来看，虽然在欧洲和美国，所谓的高端酒店、奢侈品都出现了比较大的萎缩，但是他们对中国市场一致看好。因此在这种情况下，我们如何做更好的产品？或者我们怎么样选择更有潜力的地段，做更好的产品？要经过精心的分析，我今天主要是跟大家分享一下我们的经验，同时有机会跟大家一起学习，我觉得也是非常有意思的过程。 我们现在有一个美国先进建筑研究中心，这个实验室我们去年刚拿了NSF就是美国自然科学基金会连续五年的科学基金赞助，主要是研究室内空气环境和室内空气品质的，现在我们正和国际大公司合作，做室内的空气环境的。我全部的工作都在设计上，我今天精选了五个作品，通过这五个作品跟大家分享一下我们过去的一些经验。 其实我们在山地做的比较多的是去年，我今年还是想讲讲更有针对性的，这样项目的覆盖面会更广一些。 今天我先说两个部分：第一部分我们选了一些在过去的一年中美国城市房地产的变化，希望通过这个对中国房地产的判断有所作用；另外我们介绍我们做的五个项目，第一个是三亚的项目，第二个是迪拜的项目，第三是一个高层项目，在海口创造了比较大的销售额，在11月份创造了一个非常热销的局面，第四个讲一讲我们在国子监里面做的一个米高梅酒店，米高梅明年想拿这个项目作为全球路演的重要项目；第五个就是杭州西湖的湖边改造。所以通过这样的项目，把我们的经验对大家以后项目的判断和选择有一定的帮助。 在今年美国的房地产可以说从2001年以后，持续地有七年的繁荣，一直持续到2008年上半年，美国的房地产业都是非常繁荣的，但是今年出现了严重的下滑，这些城市的下滑幅度都达到了30%以上，同时以前拉斯维加斯一个新的单元出来，在市场上一个月就结束了，现在要拖到半年以上，所以出现了比较大的下滑。房地产的下滑引发了所谓的次债危机。整个非尼克斯的房地产到2008年出现一个下降，基本下降到了2005这样的水平。同时从销售量来说，到2008年又回到了2000年的水平，2000年9.11以前美国经历了一个非常严重的经济危机，现在销量又开始逐步回升。 同时，通过这些颜色深的地方表示在城区中间房价最高的地方，美国的房价一般是按照片区来分的，有的城里面整个的平均房价非常高，这种下滑是非常小的，或者是有的出现在中心城区，下滑幅度也有限，主要的下滑就出现在混杂的地方。通过颜色变化，你看到有些城镇变得更贵了，但是其中黄色和绿色的区域出现了下滑。 第二个很有意思的就是拉斯维加斯，拉斯维加斯引导了美国2006年到2007年房价飞涨的城市，大家一直说上海的房价在飞涨，也有说呼和浩特的房价在飞涨，但是拉斯维加斯的房价一年涨了三倍，涨得最多的就是投资型的房产的拉动。拉斯维加斯在中心城修建了大量的高层公寓，这种高层公寓绝大多数都是投资类的产品，因为你很难想象自己一年当中都住在拉斯维加斯，这样的产品到了2007年底的时候，像雨后春笋一样出现在拉斯维加斯。从平均价格来说，2007年拉斯维加斯的平均价格出现了一个陡涨，这样陡涨的曲线就意味着危机要来了，因为拉斯维加斯的常住人口在过去的四年中翻了一倍还多，同时它是靠娱乐、酒店业带动的城市，它缺少传统的业态。我在拉斯维加斯的时候，他们想学中国建经济开发区，但是它引不进工业，他们想上中国来寻找经验。 （PPT）这个表格很有意思，在整个拉斯维加斯，这次降的最多的是40%。本来是这么深的一个区域，下跌以后，颜色都跌没了。 还有一个很有意思的城市——迈阿密，在过去一年出现了20%的下滑，这跟迈阿密大规模的建设有关，迈阿密进行了新的发展，已经发展成为美国东南部的重中之重的城市，迈阿密已经成为东南部重要的城市，它建了大量的房产，吸引北部的人来迈阿密投资。在迈阿密买房子的是退休的人或者比较有实力的人，迈阿密是吸引一些中年的、或者收入不是特别高的人，急忙地冲到美国的南面买一个投资型的产品，所以这部分产品的房价受到的打击是比较大的。 这是迈阿密房价的变化，为什么这一块的颜色突然发生变化呢？这就是迈阿密建设最大量的一块，就是建设高层公寓的区域。 因此我们投入刚才几个城市，我们会