商业项目操作与规划的专业化.doc

商业项目操作与规划的专业化 主 讲 人：刘力 时 间：2008年11月21日上午 地 点：锡华商务酒店第一会议室 速记提供：创世德速记（010 主持人： 大家早上好，欢迎大家来到我们百年建筑的讲堂。今天我们请到了五合国际的总顾问刘力先生为我们授课。首先，请允许我对刘力先生做一个简短的介绍：刘力先生，五合国际总顾问，刘力主创工作室总设计师，洲联集团核心团队成员之一，英国爱丁堡大学博士，清华大学、北京大学、上海交大、同济大学EMBA客座教授。 刘力博士具有广播的专业知识，丰富的设计实践以及富于魅力的领导力，八年英伦深造，使他具有超越于建筑设计的思想深度，在行业发展、市场研究、产品创意等多方面具有独到见解。 今天我们请刘力博士为我们讲解商业项目操作规划的专业化，在课程开始之前，请大家检查一下自己的手机是否已经关到了静音的状态，下面掌声有请刘总。 刘力： 谢谢各位，大家早上好，非常高兴有一个机会跟大家交流。我下面将涉及到很多的案例、开发商的项目和图纸，请大家不要拍照，因为我们是受委托给人家做设计，现在有委托设计协议，协议里面也明确规定，未经甲方允许，不得向第三方泄漏设计成果，请大家谅解。 商业设计这个话题其实讲不了一整天，我只能讲半天，下半天给大家安排一些别的内容，比如建筑生态、高科技都可以，具体再安排。我是昨天才拿到学员的名单，有差不多一半的开发商、一半的设计单位，这让我很为难，因为两种类型的朋友，关心的话题可能不太一样，作为开发商可能更关心如何操作项目，可能对专业方面知道一个大概就可以了，更多的是实例运作特别感兴趣。但是设计单位的朋友讲到这个层面觉得太浅了，或者对市场操作方面没有太大的兴趣，所以我只能尽量找到平衡点，也可能最后的结果是双方都不满意，也给课程主办方提一个建议，下回尽可能把两类不同的学员拆成不同的班级，对设计单位偏设计多一点，对开发单位操作层面多一点。 今天讲商业项目设计，商业项目是一个非常特殊的地产类型，近几年非常火，有非常特殊的情况，我分四方面来讲：第一如果操作、运作项目，因为在座虽然有很多设计院的朋友，我们也是同行，但是设计仅仅是一个执行过程，项目做得好坏，北京、全国遍地都是项目，真正做好的没几个，再直白一点，懂得商业地产的、明白商业地产的是怎么回事都没有。虽然各地都开了房地产课程，所谓的讲师也是这几年摸着石头过河过来的，有的也没做过什么项目，或者项目操作失败了，出一本书，就是刚入门的水平，这是整个行业的现状。 当然这个市场很多，媒体评论文章也很多，因为确实大量的项目有非常多失败的例子，可以说中国房地产市场，如果我们调研筛选总结一下，要出一本书，总结失败案例是非常容易的一件事，总结成功的，像北京、上海这样的大城市，一个城市有一个就不错了，剩下基本上都是教训。 对我们上课来讲，可能也不是件坏事，大家听的就是教训，如果归纳几条，可以这样来说： 第一需求是很旺的，因为中国现在经济繁荣，如果从大的经济形势来讲，这次金融危机不算的话，在过去的20年里面，实际是三件事一起干：第一就是工业革命，国外的已经进入到信息革命了，中国的工业革命刚刚开始；第二是城市化；第三是信息革命也在中国进行。在20年里要完成国外200年干的事情，速度是很快的，高速的经济发展肯定带来交易量的增加，所以这几年中国的税收基本都是流转税。 商业的繁荣，居民生活收入的增加，带来了消费量的增加，所以需求是非常非常旺的，所以我也看过很多项目的商业策划报告，上来就讲经济发展、人均收入、消费能力，北京有1600万人口，每个人花一块钱的话，是多少钱，都会讲这个道理，这是不容否认的，需求确实非常旺，即便经济现在是金融海啸，明年中国GDP的经济增长也仍然是8%，全世界肯定是增长第一的，是不是唯一增长的不好说，这是第一条，有非常非常大的需求。 第二就是供应量也是非常大的，这两个相比，如果大家都是做市场、做开发，都会关心房地产市场，策划公司提交的市场策划报告、市场调研报告或者市场策略，都是把市场挂在嘴边上，什么叫市场？说白了跟采石场没什么区别，一部分人是买菜的、一部分是卖菜的，我们做的房地产项目拿到市场上就是一个供给，所以市场是供给和需求量方面构成的。那到底是供大与求还是供不应求呢？在北京肯定是供大与求的。 可能，在这样的大背景下，第三个问题就来了，谁来操作这个项目呢？专业程度客气点说就是非常低，不可能地说就是根本没有人是这个专业出身的，待会我会举一个很可笑的例子，没有人是学商业策划、商业设计出身的，没有人是学这个的，也没有人是做这个的。首先中国的房地产行业已经是一个专业成度极低的行业，和中国其他行业相比是门槛最低的行业，比如你办