房地产投资测算操作手册（北京）.docVIP

房地产投资测算操作手册 　　第一部分 投资成本一.征地补偿费　(一).土地出让金　　　1.计算方法:　　　　　土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系　　　　　数*用地面积　　　2.上交部门: 市财政局　　　3.依据: (1)京政发[1993]34号文.　　　　　　　(2)京政发[1994]43号文.　　　4.说明:　　　　　　　(1) 各区类地价取值详见附件;　　　　　　　(2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政;　　　　　　　(3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用;　　　　　　　(4) 市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的　　　　企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征　　　　用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金, 其　　　　中的60%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的基础　　　　设施建设.　　　　　　　(5) 在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按　　　　照区县划分,不同区县的同类地区差别很大, 而且周围环　　　　境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为　　　　十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价　　　　的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范. 　　　　同时考虑到说明(2),(3),(4), 在测算地价时加入" 操作　　　　系数"概念,以准确测算必须交纳的土地出让金比例.　　　　附件: (1) 1-10 类地区土地出让金标准价;　　　　　　　(2) 土地出让金修正系数表.　(二).征地及拆迁补偿费:　　　详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围.　　　说明:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取"土　　　　　　　地开发及其它费用"的数据. 二.前期工程费:(取值在40-120元/平米)　　1.临时水,电,路,场地平整费　　　依据:1992年建安工程定额;　　　标准:按实际发生工程量计算;　　　说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元　　　　　　/平米,或建安工程费的1%.　　2.规划,测量,勘察,设计费:　　　依据:原国家建委(79)建发设字第315号文, 国家计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号文;国家物价局,建设部[1992]价费字375号.　　　标准:　　　(1) 勘察费: 概算价*0.30-0.80%　　　(2) 民用建筑设计费　　　　　　　民用建筑工程设计费率收费标准　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　单 位: %┏━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓┃ 工 程 　 │ 　　　　工 程 概 算 投 资 (万 元)　 　　　　 ┃┃　　　 　 ├─────┬─────┬─────┬─────┨┃ 等 级 　 │ 300 以下 │ 301-1000 │1001-3000 │ 3001 以上┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃ 特 级 　 │ 　 2.2　 │ 　 2.1　 │　　2.0　 │　　1.9　 ┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃ 一 级 　 │ 　 2.0 　│ 　 1.9 　│ 　 1.8　 │ 　 1.7　 ┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃ 二 级 　 │ 　 1.8 　│ 　 1.7　 │ 　 1.6　 │ 　 1.5　 ┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃ 三 级 　 │ 　 1.6 　│ 　 1.5　 │ 　 1.4　 │ 　 1.3 　┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨ ┃ 四 级　　│ 　 1.4　 │ 　 1.3　 │ 　 1.2 　│ 　　　　 ┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃ 五 级 　 │ 　 1.2 　│ 　 1.1　 │　　　　　│　 　　　 ┃┗━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┛ 　备注:　　特级: 1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的　　　　　　特高级大型公共建筑;　　　　　2.有全国性历史意义或技术要求特别复杂的　　　　　　中小型公共建筑;　　　　　3.30层以上建筑;　　　　　4.高大空间有声,光等特殊要求的建筑.　　一级: 1.高级大型公共建筑;　　　　　2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小　　　　　　型公共建筑;　　　　　3.16层以上29层以下或超过50 米高的公共建　　　　　　筑