扬州某商业地产项目策划方案.doc

扬州某商业地产项目策划方案 目　　　录上篇——项目面临的市场状况一、XX广场所在地商业发展状况…………………………………3二、扬州市商业地产市场状况………………………………………7三、XX广场有关情况………………………………………………12下篇——营销推广思路一、核心是信心………………………………………………………15二、关键是推广………………………………………………………18三、根本是销售………………………………………………………22四、支持是物业………………………………………………………29上篇　 项目面临的市场状况　　　认识市场的意义：一切策划的基础是市场，脱离当地市场的策划是 空中楼阁，在房地产策划业摸爬滚打多年的我们深谙此道。为把握扬州市商业地 产的状况，我们数下扬州进行专门调研。一、　 XX广场所在地商业发展状况　　　　　　 导读：该部分将就以下问题进行回答1、XX广场所在地商业竞争态势怎样？2、XX广场面临的与其直接竞争的商场有哪些？它们的经营状况如何　　　　　　　1、扬州市商业发展的态势自隋朝开大运河以来，扬州就是江南的重镇之一。自古以来商业一直十分的兴旺发达，尤其是明清时期，扬州的经济有了很大的发展，盐商之富甲于天下，因此可以说扬州是一个有传统商业经营底蕴的城市。扬州商业正在形成 “点、线”明晰的布局形态特征，即“一点”——城市中心区域文昌阁商圈，短期内这一商圈的主体地位还不可能动摇，文昌阁商圈适宜于形成和强化构筑百货、饮食消费和金融中心；东区适宜于形成以阳光城、曲江百货市场、苏宁罗城店、水果蔬菜水产品小商品批发市场等为主体的商贸、物资线状形态供应基地；西区适宜于形成以铁路西站、会展中心、来鹤台、广润发、邗江路等为主体构筑的 “十字”交叉线状客流、会展、本城区配套服务中心；南区适宜于形成以大唐世家、新世纪大酒店、扬州商城、东方银座、九洲大厦、待建106号地块商业项目等为支撑的条线形商贸和专业市场中心，该中心可以江阳路一线实现进一步延伸；北区则宜形成以旅游景点、旅游产品市场、旅游配套服务为优势资源的休闲旅游服务业带状中心。2、扬州市主要商场情况A：万家福商场　　　 万家福商场位于汶河北路1号，是扬州地区首家中外合资商业零售企业，营业面积1.8万平方米，年销售额达1.8亿元。内外部装修一般，经营档次中高档。营业楼层包括地上6层、地下1层。经过2002年的大楼扩建工程，商场进一步扩大了经营规模，改善了硬件条件。万家福商场以穿着类商品为主，经营众多优秀品牌。（1）区域功能划分　B1：百货超市、医药　1F：化妆品、女式鞋包、黄金珠宝、钟表　1/2F：工艺礼品　2F：少女服饰、饰品　3F：淑女服装、内衣、针织品　4F：男士服饰、男式皮鞋　5F：运动用品、运动服饰、童装、床上用品　6F：办公用品、小家电、照相器材、灯具、宏图三胞卖场　7F：员工餐厅　8F：仓库、办工区（2）经营特点中偏高档专业经营，以服饰为主。（3）经营费用　　 主要是由厂家或品牌代理商入场经营，进场费用3000元（不退，面积不限），一般需要保底经营（规定最低营业额），不收取租金和水电费，采取销售额扣点方式，一般服饰、化妆品和皮具等扣点数为24-25%左右。如果是国际品牌还将给予政策优惠。（4）经营状况　　万家福商场已有十余年的经营历史，在扬州有着较高的知名度，经营状况良好。　　商城三楼经营的有国内知名品牌的女装专柜，也有一些中低档的女装柜台，此外还有一些男装、针织品等。经营类别较多，布局狭小杂乱，整体档 次不高，但客流量较大。 B：金鹰国际商城　　　 　　金鹰国际商城位于市中心汶河南路120号，是扬州目前最顶级的百货购物中心。前身是扬州市百货商店，后由于经营管理不善被金鹰国际集团收购。 　　　 金鹰国际地上楼层共六层，内外部装修气派豪华。经营面积约3.5万㎡，主要经营国内外知名品牌的百货用品。年销售额约2亿，居扬州商业零售行业之首。（1）区域功能划分　1F：北区： 化妆品、女鞋、钟表、照相器材　南区： 黄金珠宝、箱包皮具、手机、副食品　2F：女性服饰、饰品、内衣　3F：男性服饰、内衣、羊毛羊绒　4F：运动休闲、运动器材、运动鞋、运动包　办公区　5F：童装、儿童用品、玩具、乐器、电子文化用品 6F：床上用品、家居饰品、小家电、工艺品、保健器材（2）经营特点力向名品、规模方向发展。以国际知名高档精品百货为主流。（3）经营费用无进场费，只需收3000元保证金（只收一次），退场后二个月内无任何问题全额退还。无场地租金和水电费，只收取销售额的扣点，扣点标准与万家福相近，商铺为金鹰所有，不对外销售。（4）经营状况金鹰国际商城开业已有两年多。经过两年多的经营，不