奉贤海湾商业设计方桉选定建议.ppt

奉贤海湾商业设计方案选定建议 联路地产 2009.8 针对海湾项目商业部分的设计修改，联路公司根据项目实现最终销 售为出发点通过四点要素进行分析研究并且以销售星级考评法对四种设 计方案进行评星最终得出最有利于销售的设计方案。 1、营销抗性 3、商业经济效益评估 2、商业附加值 4、项目整体操作性 商业附加值------传统商业格局，无附加值可言 营销抗性------内街商铺仍然要加大招商力度租售并进 商业经济效益评估-------商业面积的减少势必降低销售总额 项目整体操作性------会所放在B6影响项目整体品质 商业附加值------沿海泉路海湾路形成围合式商业，聚集人气，提升商业氛围。 营销抗性------设置50*30商业广场提升内街的外沿性，同时增加了海湾路一层带二 层的商业，使沿街单套面积变大总价过高，不利于销售。 商业经济效益评估-------商业面积不变，总销不变。（别墅的变更未考虑在内） 项目整体操作性------会所放在B6影响项目整体品质，提升不了项目整体市场形象， 影响别墅销售。 商业附加值------沿海泉路海湾路形成围合式商业，聚集人气，提升商业氛围。 营销抗性------设置50*30商业广场提升内街的外沿性，同时海湾路形成单层沿街商 铺有利于销售。 商业经济效益评估-------商业面积不变，总销不变。（别墅的变更未考虑在内） 项目整体操作性------独立会所很好的区分了商业与别墅的布局，提升项目整体性 有利于别墅销售推广。 商业附加值------传统商业格局，无附加值可言 营销抗性------三层面积加大市场接受度不高，销售去化存在必然的抗性。 商业经济效益评估-------商业面积不变，总销不变。（别墅的变更未考虑在内） 项目整体操作性------加大招商力度，会所放置B6凸现不出项目整体形象塑造。 纵观以上的分析，根据销售星级评定法对于项目进行评星具体如下： 营销抗性 商业附加值 商业经济效益评估 项目整体操作性 方案一 方案二 方案三 方案四 商业经济效益评估根据销售单价8000元测算 方案一 方案二 方案三 方案四 商业可销售总面积（单位：M2) 13585 15552 16073 16203 实现项目销售总额（单位：万元） 10868 12441.6 12858.4 12962.4 联路观点：方案三 商业整体减少三层面积是降低市场对于三楼的销售抗性。 开通50*30的商业广场，提升内街商铺外沿性，增加内街的销售价格。 减少的三层面积加到了海湾路成为沿街单层商铺，能够使原来的三层面积售价转化为沿街单层门面售价，使价格能够充分上扬，同时降低销售抗性。 独立的会所 有效的区分了商业与别墅的整体格局，提高了项目整体的市场形象，加大别墅的整体性，沿街会所的部分底层可以实现销售附加面积。 对于部分独幢别墅改为联体别墅，市场接受度提高，有助于别墅整体的销售。 * *