芜湖弋江世纪城地产项目全程策划案(天赐房产) 页.doc

弋 江·世 纪 城 策 划 案 合肥天赐房地产营销代理公司 总页数 211 正文 204 附录 1 生效日期：2007年11月18日 编制： 审核： 批准： 二零零七年十一月十八日 目录 第一部分 分析篇 8 第一章 芜湖城市概况 8 一、地理环境 8 二、城区建设 9 三、人口生活 9 四、旅游消费 10 综 述 11 第二章 芜湖房地产市场现状 12 一、芜湖市整体现状与前景 12 （一）、上半年全市房地产情况 12 1、房地产开发投资情况 12 2、房地产信贷情况 13 3、土地市场供应情况 13 4、房地产市场供应情况 14 5、房地产市场需求情况 15 6、房地产市场价格情况 16 （二）、宏观市场特点 17 1、芜湖房地产的四次浪潮 17 2． 房地产二、三级市场联动效应初步显现 18 3． 金融系统成为房地产业的坚实后盾 18 4． 房地产中介服务为房地产二、三级市场的启动发挥了积极作用 18 5、 房交会为活跃房地产市场提供了重要的舞台 19 （三）、微观市场特点 20 1．地理位置 20 2．楼盘结构和户型 20 3．楼盘的层高 20 4．楼盘设计 21 5．楼盘环境 21 6．楼盘配套设施 21 7．楼盘的卖点 22 8．楼盘销售宣传 22 9． 品牌 22 （四）、2007年及未来芜湖市房地产市场展望 23 二、芜湖市主要楼盘情况 25 商业篇 25 住宅篇 34 三、芜湖市场调查分析 54 （一）、被访者年龄比例： 54 （二）、芜湖市民消费心理分析 55 被访者对单价的接受程度： 55 （三）、目标客户群的需求分析 56 （四）、被访者对户型的选择 56 （五）、是否有换房意向 57 四、项目概况 58 （一）、项目的地理位置 58 （二）、项目周边的环境状况 58 （三）、项目地段的环境 59 （四）、该地段居民生活消费水平 60 （五）、项目周边的配套设施 61 五、项目SWOT分析 62 1、项目优势分析 62 2、项目劣势分析 63 3、项目机会分析 63 4、项目威胁分析 64 六、项目定位 67 6.1 项目总体定位 67 6.2 户型面积定位 68 6.3 项目价格定位 70 6.3.1 定价原则 70 6.3.2 定价分析 70 6.4 项目主题定位 72 6.5 项目形象定位 73 七、项目规划方案建议 78 7.1 整体布局规划： 78 7.2 建筑风格规划建议： 80 7.3 整体户型设计建议： 81 7.6 生活配套规划 101 7.7 物业管理建议 103 7.8 社区智能化规划 105 八、资源整合策略 107 九、销售进度策略 112 十、项目价格策略 115 10.1 定价总体方针 115 10.3 高层价格策略 116 十一、阶段推广策略 118 11.1 蓄势待发期 118 11.2 内部认购期 118 11.3 开盘热销期 119 11.4 持续推广期 120 11.5 尾盘清理期 121 十二、项目促销策略 122 12.1 阶段促销策略 122 12.2 项目形象促销 130 12.3 项目促销创新 133 推广费用预算 136 规避市场风险策略建议 138 第二部分 产 品 篇 141 第一章 纯商业项目定位 141 一、项目市场定位 141 1.1 市场定位理念： 141 1.2市场定位： 141 二、项目形象定位理念： 142 2.1形象主题定位： 142 2.2支持点： 142 三、项目功能定位： 143 3.1商场1-4层的区位划分 143 3.2商场的商品定位及功能定位 144 3.3商品定位 146 3.4功能定位 146 四、商场目标客户定位 146 4.1租赁使用商场的目标群分析 146 ⑴消费群： 146 ⑵特征： 146 4.2商场的目标消费群分析 147 ⑴15—25岁 147 ⑵ 25—35岁 147 ⑶ 35—45岁 147 ⑷ 旅游客户群体 148 4.3商场的目标投资经营者分析 148 ⑴以投资为目的投资人士 148 ⑵以经营为目的的商家 149 第二章 整体规划建议： 150 一、项目总体规划思路 150 1.1 MALL的概念 150 1.2建立具有特色的MALL 151 二、建筑风格建议： 152 2.1商城建筑设计建议： 152 2.2具体建议 152 ⑴本商城与弋江中路商业市场带应视为一种整体规划 152 ⑵裙楼建筑风格外立面以现代式及皖南特色为主 153 ⑶整体装饰风格建议 153 ⑷各楼层装修设计以简约为主 153 三、环境设计以及营造建议： 153 3.1欢乐的花儿 154 3.2动态的园林 154 3.3会购物的音乐 155 3.4经典艺术再现 155 四、设施配套建议 155 4.1商