武汉巴黎豪庭光谷中心地产项目营销推广提案.doc

巴黎豪庭营销推广提案 武汉xxx代理机构 二00七年十一月 目 录 第一章 市场分析 5 一、宏观政策环境 5 二、区域概况 10 三、光谷房地产市场分析 13 四、直接竞争楼盘分析 15 第二章 项目分析 24 一、项目概况 24 二、本案SWOT分析 24 三、卖点与买点提炼 27 第三章 项目定位 29 一、客群定位 29 二、产品定位 34 三、价格定位 35 四、形象定位 36 五、档次定位 36 六、项目定位 37 第四章 营销策略 38 一、营销总体策略 38 二、营销总纲 39 四、营销整体节奏安排原则 39 五、营销推进策略 40 第五章 推广策略 43 一、营销推广思路 43 二、具体推广策略 46 三、推广亮点 48 四、推广渠道选择 49 五、主要推广活动建议 50 第六章 销售与推广执行 52 一、销售总体思路 52 二、重要工作节点 53 三、销售与推广组织实施流程安排 53 四、分阶段销售与推广组织具体实施 54 五、推广具体安排 69 第一章 市场分析 一、宏观政策“高增长”央行和银监会9月27日发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，房贷新政备受关注； 新政规定：第二套（含）以上的住房，需首付四成以上，贷款利率不得低于同期同档基准利率的11倍。商业用房首付不得低于五成，利率不得低对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%给投资买房者以巨大压力行上调存款类金融机构人民币存款准备金率存款准备金率央行连续合同更名、退房名义进行炒房的招数行不通了新物业管理条例税收不断在加重，买房门槛也在不断抬高。连续的加息和第二套房提高首付等政策的出台，我国正处于流动性过剩时代，市场加息预期 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 成交套数(套) 7609 3281 5930 7618 7753 9157 8843 7705 10297 9381 成交面积（万平方） 103.69 45.79 115.14 111.81 115.57 121.29 143.86 180.66 126.32 99.5 成交均价（元/平方） 3982 3968 3933 3994 4033 4167 4253 4459 4837 5279 2、具体指标分析 成交套数分析：从图表中可以看出，1到10月房地产成交套数基本上处于一个平稳上涨的趋势，其中2月份是传统的春节，属于房地产交易的淡季，住宅成交套数下滑可以理解。7月8月以及10月的住宅成交套数都有所下降，其原因除了市场的冷热规律外，在金9银10的10月份下滑，就不能不忽视国家的宏观调控，以及相继出台的政策对房地产市场影响了。 成交总面积：从上表可以看出1到10月住宅成交面积基本上处于平稳上升的趋势，其中2月，9月以及10月下降的较多，其走势与销售套数相对应，套数的升降直接左右成交面积，但9月的成交套数上升成交面积却成下降的趋势主要是因为9月武汉市的几个经济适用房项目的开盘发售小户型的大量成交造成的。同样10武汉市住宅成交套数受国家政策的影响下滑，成交面积的下滑也是在情理当中的。 成交均价分析：10月商品房成交均价为5279元/㎡，较9月上升442元/㎡，涨幅达14%，创历史新高。从上述数据中可以看出，虽然成交总套数仍在下降，但因各楼盘价格攀升迅速，例如汉口的融科天城等几个高档楼盘的集中开盘，使得成交总金额的下降速度减缓明显，成交均价不断上升。可见，仅管新政不断出台，市场隐现观望之势，但开发商仍然预期良好，楼市价格继续坚挺。 总结： 国家相关宏观调控政策的出台，目的在于打击楼市中存在的泡沫，尤其是投机性炒房市场。房贷新政等政策出来后，投资性住房需求受到极大影响，但自住性购房需求受影响并不大。光谷片区经济加速发展，一些大企业大项目落户将直接推动该片区楼市的走强，因此可以下结论未来该区域房地产市场总体上保持快速增长态势。 一方面仍有相当大的住房需求未得到满足，另一方面，市场对商品房的投资和投机需求也将继续存在。因此在政策执行方面，央行将继续保持房地产金融政策的持续性。楼市的基本面表现在市场、经济、金融、货币、人口、及足够长时期内的发展趋势等六个方面，楼市基本面并未发生根本性的改变，也就是说房地产市场继续发展的基础未变国的产业基地18所全国知名高等院校、56个省部属科研院所，有10多万名各类专业科技人员。环境静雅，交通便利,院校林立，具有浓厚的文化氛围,武汉中国光谷规划发展的重点产业分为信息光电子产业、能量光电子产业、消费光电子产业、及软件产业4大类。信息光电子产业计划产值达500亿元，在4类产业中发展最为看好在这个领