商业调研培训3.doc

调研内容、计划安排及调研中常用方法 调研内容计划 一般认为商业调研主要包括新盘调研、分区调研及专题调研三部分。 新盘调研内容包括一般商业物业和百货及购物中心 一般商业物业包括住宅底商、写字楼底商、邻接商铺，调研内容包括项目名称、开发商、物业位置、物业类型、占地面积、总建筑面积、商铺面积、地上层数、地下层数、标准层面积、经营方式、业态形式、层高、功能区规划、扶梯、垂梯、货梯、人流出入口数、物流出入口数、售价、租金水平、交通条件、客户群特征、其它。百货及购物中心调研内容看附件。 分区调研包括人口统计分析和区域现有商业状况两部分 人口统计分析：人口增长率、人口密度、收入情况、家庭特点、年龄分布、民族、学历、职业构成等。区域现有商业状况分析包括商业物业供应情况（现有及潜在供应量）、区域商业分布状况、现有业态评价、售价或租金状况、经营状况等。分析总结：对本区域商业评价（整体经营情况、业态结构是否合理、区域居民要求及产生的原因）。 专题调研 专题调研视情况而定，如商圈调研、某种商业形态分布、住宅区商业形态、大型连锁商业企业发展规划调查、大型商业设施需求单位发展规划等等。 商业调查方法 商业调查的一般方法 商业调查方法一般包括问卷法、访问法、观察法和实验法。问卷法一般运用为消费者特征及行为调查；访问法相对灵活可以适用面较广；观察法一般运用为业态分布的调查；实验法为自己亲身体验，比如说我们可以通过到商业场所去消费去亲身感觉其服务水平。 调查中的难点 商业成交数据一般属于商业秘密范畴，所以很难拿到。小业主的部分租金成交价可以从二手部得到。售价成交价在开始阶段可以用项目报价来替代或者以租金反推售价的形式予以确定。发展商统一经营的商业物业租金开始阶段应该很难拿到，需要通过找熟人或者在调研中建立一定的人脉之后才能拿到。总结：因为各项调查内容之间并不矛盾，所以可以单项调研也可以同时开始。但是考虑到现有情况，建议从新盘调研开始，等到时机成熟再逐渐铺开。 各种调查表 商场调研表格 商场名称 ? 商场位置 ? 商场类型 ? 国　? 籍 ? 经营年限 ? 开 发 商 ? 投 资 商 ? 硬 件 设 施 建筑参数 结构形式建筑面积 商场上盖形　? 式 层高 ? ? 首层 其它 ? ? 各层面积 ?? 入　 口 主 入 口 其他入口 朝 向 尺 寸 风? 格 ? ? ? ? 展示橱窗内容 橱窗数量 橱窗特点 ? ? ? 特色装饰 ? 门厅 面　? 积 ? 特　? 色 ? 中庭 数　? 量 面? 积 风? 格 周边铺位 展示活动 ? ? ? ? ? 内部装饰 ? 颜? 色 材? 料 特色装饰 天? 花 ? ? ? 墙? 面 ? ? ? 地? 面 ? ? ? 灯? 饰 特色灯饰 ? 灯光效果 ? 绿? 化 特点、位置、更换率、是否鲜花、植物类别 ? 电? 梯 ? 数 量 品 牌 分布情况 使用情况 滚　? 梯 ? ? ? ? 直梯（客） ? ? ? ? 直梯（货） ? ? ? ? 跃层电梯 ? ? ? ? 步 行 梯 数 量 尺 寸 分布情况 使用情况 ? ? ? ? 楼 梯 间 ? 电 梯 间 ? 洗手间 单层数量 ? 面　? 积 ? 分布情况 ? 洁具品牌 ? 广 告 位 位? 置 面? 积 数? 量 表现形式 广告内容 收费标准 ? ? ? ? ? ? ATM的设置 数? 量 位? 置 银行名称 ? ? ? 垃 圾 桶 数? 量 位? 置 特　? 点 ? ? ? 指 示 牌 形　? 式 是否明显 ? ? ? ? 休 息 处 位? 置 座椅数量 特? 色 ? ? ? ? ? 停 车 场 入口朝向 入口位置 入口尺寸 入口装饰 ? ? ? ? 车位数量 分　? 布 收　? 费 ? ? ? 交通状况 ?? 商场软件设施 服务台提供服务内容 咨询、办卡、开发票、广播寻人、婴儿看护、衣物寄存、提供雨具、轮椅、包装 ?? 商场气氛 购物人流、购物气氛、特点 ?? 推广手段 ?? 特色经营 ?? 物业管理 公司名称 保安、保洁、前台、车辆服务人员 ? ? 各层物业管理费用 ? 客服情况 ?? 商场业态组合 地下各层 ?? 一　? 层 ?? 二　? 层 ?? 三　? 层 ?? 四　? 层 ?? 五　? 层 ?? 六　? 层 ?? 商场各楼层经营主要品牌 地下一层 ?? 一　? 层 ?? 二　? 层 ?? 三　? 层 ?? 四　? 层 ?? 五　? 层 ?? 六　? 层 ?? 国内