2010年中国房地产库存周期分析专题报告.pdf

2010-01-29 策略研究/专题研究 中国房地产库存周期分析 房地产投资是当前所投资者所普遍关注的一个宏观经济问题，影响到对于 整个固定资产投资相关产业链的景气运行周期的判断。 从一线城市的清库存时间变化来看，当前处于清库存时间的低位，未来较 大可能性上升，将深圳市场作为全国领先指标，清库存时间已有所回升， 而通过 13 个月新开工减销售面积所反映的库存数量也开始同步上升。 由于 2009 年销售面积远大于施工面积，因此，市场存在对房地产投资补 库存的预期。但是从实证结果看，潜在库存减少引致次年新开工和房地产 开发投资增加的逻辑缺乏数据支持。潜在库存变动不能影响次年房地产开 发投资，反而是受到当年房地产开发投资的影响较大。鉴于销售面积是领 先于新开工的变动，应当主要考虑销售面积的变化，并密切关注新房销售 和二手房成交量数据。 我们认为影响 2010 年开发以及相关产业影响的因素有：第一，当年的库 存变动：销量难以为继，销售量下滑是大概率事件，如果销量下滑较大， 将给库存带来一定压力；第二，新开工领先指数变动趋缓，显示新开工增 速的将趋于平稳；第三，保障性住宅投资对于全年房地产投资增速贡献约 为 7%，对冲新开工下滑的影响；第四，建材下乡政策：对于水泥玻璃等 相关产业正面拉动，但对总量的贡献依然较少。 综合来看，我们对全年的房地产投资按照商品房和保障性住房进行了敏感 性测试，总体而言，我们预测 2010年房地产投资维持 17%~21%左右的增长 水平，影响预期的关键仍在于商品房销售数据的变动。 谨请参阅尾页重要申明及华泰联合证券股票和行业评级标准 近期对房地产投资在 2010 年可能存在的变数在投资实业界讨论较多，特别是针对 2009年由于刚性需求集中释放带来销量超预期，而竣工面积相对较少，导致房地产商 手中存货减少剧烈，存在着补库存预期。而是否这部分缺口会在 2010 年带来更多的 房地产投资，还是对于投资整体影响不大，我们在本文中做一个简单的探索。并简要 的论述了对房地产开发投资的影响因素的分析，以及这些因素对全年 一.房地产库存周期的动向 从静态角度讲，由于 2009 年销量较好，当前开发商的库存压力确实较小，我们比较 了一线城市，京沪深三个城市当前的库存量确实处于 2007 年以来的较低水平，消化 库存的时间，大概北京在 10 个月，上海 2 个月，深圳 10 个月。处于 2008 年以来的 较低位置，但从该数字动态来看，实际上深圳的库存数量已经在 10 月份后在逐步增 加。 图 1 三大城市清库存时间 30 25