皇城广场营销策划案.doc

皇城广场营销策划案目???? 录 前言………………………………………………….2 第一篇、商业地产综述………………………………3 第二篇?? 项目基本定位………………………………..5 第三篇 项目整体营销思路………………………….14 第四篇?? 销售周期安排……………………………….16 第五章? 销售前准备工作…………………………..20 第六篇? 售楼部装修方案……………………….….23 第七篇 销售前期及内部认购方案………………...26 第八篇 VI设计.墙体广告.报版设计……………..30 第九篇?? 价格策略…………………………………….39 第十篇?? 销售策略方案……………………………….43 第十一篇? 商业地产的招商………………………..45 第十二篇? 物业及商业管理建议…………………..51 附录………………………………………………….56 ? ? ? ? 前???? 言 关键词一：“商业地产经营决定价值” 投资者投资商业物业，其收益包括租金收益和升值收益两个基本构成。租金要上涨，物业要升值，除了地段因素外，经营能力是最根本的。一个商业项目没有好的经营前景，很难销售出去。即使顺利销售了，后期经营跟不上，也会出现很多的后遗症。 关键词二：商业项目难就难在招商上 目前的房产市场上，盖房子、卖房子都相对容易，开发商基本处于相对强势地位，但招商就不同了，来不来商家说了算，这是众多商业地产开发上比较头疼的一件事。 关键词三：“地产商需要增值顾问服务” 如果我们能够建立一套完整的商业地产运营模式，在策划代理过程中从经营角度为地产商提供增值顾问服务，将会使我们站到一个行业的高度，核心竞争力会大大提高。在和开发商的谈判过程中就会处于相对强势地位。 ? ? ? ? ? 第一篇、商业地产综述 一、商业地产分类 （一）、按存在形式分 商业地产可分为：大型综合购物中心、商业街、独立商厦、批发零售市场、连锁店、社区商业设施、物流园区、配送中心、宾馆酒店及餐饮娱乐项目、旅游观光景点、文化服务经营设施、体育经营设施、公用（设施转化）经营设施等。 （二）、按产权形式分 １、虚拟产权商铺 虚拟产权式商铺的产生和返租模式的出现其实是发展商为了解决大卖场面积消化的难题，购买者拥有一定面积的产权，但具体商铺位置一般不明确。在此条件下套现是第一位的，只能以市场需要做策略性引导，运用返租方式是有效的。（此种形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，咸丰及周边还有部分存在） ２、独立产权商铺 独立产权式商铺拥有一个独立的商铺空间，注重项目入市后的经营状况和物业升值，开发商一般采用应将部分卖场保留，该类型的商铺需要依靠一定规模的产业基础和较为成熟的物流环境，在此基础上，对所经营的业态业种以及经营环境，经营档次进行升级，从软硬环境两方面入手，提高项目的市场认知度，从而提升项目的商业价值和发展前景，吸引投资者与经营者共同的投资热情。 二、商业地产宏观情况 （一）、商业地产需求量增加 随着中国经济的持续发展，人们消费水平的不断提高，以及国内商业、零售业2004年12月11日彻底对外开放，中国商业市场正在吸引着越来越多国际商家的关注，寻找适合商家发展的商业地产项目，成为众多国内外商家扩张规模、占领市场的基础。 2005年，商铺的需求将会有大幅增加，同时商家对商业物业的选择标准将更为严格，物业结构适用性好、位置优越的项目将成为追捧对象。 （二）、运营模式将回归理性 由政府推动的城市广场、步行街这类形象工程，以及一些开发商盲目兴建的购物中心、批发市场等问题逐步暴露出来，一些不符合城市商业规划、不符合商业地产运作规律的项目将风险凸现，中小投资者投诉可能成为一个新热点。所以今后的商业地产开发上将更多地涉及到商业地产的后期经营管理上，单搞开发的地产商今后的竞争力将会越来越弱。或者说是市场上需要专业的商业地产代理公司，以及专业的商业管理公司。 （三）、商铺开发尚待继续探索 上世纪90年代后期开始，商铺投资逐渐成为国内房地产的投资热点，业内还有人称2004年是“商铺年”。通过高价出售商铺，开发商既可以迅速回收资金，同时也将项目的经营风险分散转移到了中小投资者身上。但一度深受青睐的产权商铺，也使得不少开发商深陷于项目经营不尽如人意的苦恼中。 第二篇? 项目基本定位 一、项目定位 咸丰位于鄂、湘、黔、渝四省（市）边区结合部，距州府所在地恩施98公里，距重庆市黔江区53公里。全县总人口36万，非农业人口5.84万人。 ? 咸丰位置示意： ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 咸丰地图： ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?  咸丰县城所在地为高乐山镇，其总人口为6.8万。咸丰老城区由于个人建房众多，布局混乱、毫无规划，城市形象十分落后，商业业态分布杂乱无