李宁进军地产的台前幕后及商业模式.doc

李宁进军地产的台前幕后及商业模式 ? 摘要： 表面上，李宁是通过收购“快意股份”而进入地产业务的，但在幕后却和中体产业关系密切。中体产业实质上就是一家以体育为卖点的房地产公司，但自谢亚龙做董事长以后，其地产项目进展不顺，甚至在2010年上半出现亏损（谢的近日被拘捕与此不能没有关系）。中体亟需引入有实力的合作伙伴救场。所以，李宁进入地产实际上与中体产业的一次深入合作，所以李宁的地产商业模式与中体产业联系密切，很大程度上是对中体的复制。 ? 目录： 一、打造操作平台 二、谋求土地资源 三、建立商业模式 中体的商业模式 李宁的商业模式 ? 近日，媒体暴出李宁公司也开始做房地产的消息，由于其思路和模式与王总的想法有近似性，我们对它近期的操作动作进行追踪，对幕后原因进行挖掘，对它的商业模式进行捕捉，以备参考。 李宁进入房地产的市场动作围绕三条主线展开：打造操作平台、谋求土地资源、建立商业模式。其中打造操作平台是明的，媒体的报道多集中在这一条线上，而谋求关键资源和建立商业模式这两条线是暗的，公开资料较少，但也可以通过观察到的蛛丝马迹进行推断。 一、打造操作平台 李宁企图将香港上市公司“快意节能”(08032?HK)这个“壳”打造成未来地产业务的操作平台。 此前名为“大中华科技”的创业板公司快意节能，起初主要经营药品生产及销售，可惜无论是股价或是经营业绩，都未能获得较大突破。直至去年7月，原有大股东冯永祥决定跨界收购制造节能设备的“快意空调”。当其时，冯永祥[1]已预告，若有买家愿意提出理想收购价，将会考虑出售该项业务。目前李宁打算再为这家公司更名，改为“非凡中国”。 今年6月，李宁通过与其兄长的合资公司购入快意节能公司54.79亿股优先股；??8月31日，快意节能发布的公告中宣布了三项交易：以快意节能新股及可换股票据，收购李宁有限公司30.9%的股份；以4亿元收购从事体育推广业务的非凡中国；以7亿元收购沈阳项目。 非凡中国是“非凡领越体育发展公司”的全控股东，后者与中国国家跳水队及体操队签署了两份商业活动和人才管理合约。此外，非凡中国还拥有中国国家羽毛球队代理公司的一份业务合约，可在中国管理及举办多项顶级羽毛球赛事及锦标赛。 通过收购沈阳项目，快意节能将拥有沈阳兆寰产业园99%的权益和沈阳兆寰置业投资100%的权益。将有权开发及管理将于沈阳开发区土地兴建之工业园第一期，以及开发棋盘山土地。 9月，快意节能完成对李宁公司30.9%股份的收购，对价为李宁兄弟将此前持有快意节能的可换股票据部分转换为普通股，转换后，李宁持有快意节能63.2%的股份 李宁在公开场合表示，入主快意节能是要发展住宅、休闲、体育项目。 二、谋求土地资源 表面上看，李宁是通过快意节能对沈阳项目的收购而获取土地资源的。事实上，从沈阳项目隐隐约约的背景看，李宁更是借助自身在中国体育界的影响和人脉而进行这些运作的，而且开始的时间更早。 沈阳项目所涉及的沈阳兆寰产业园和沈阳兆寰置业投资这两家公司的大股东都是北京兆寰投资管理公司，而这家公司又和中体产业(600158)有着密切的联系，而中体产业的大股东则是国家体育总局。 北京兆寰的公司网页声称，自2000年开始已从事房地产业务，而且所开发项目的名称主要以“奥林匹克花园”、“中奥广场”所命名，如北京中体奥林匹克花园、松原中奥广场、常州中奥广场、三亚海棠湾奥林匹克国际村项目，甚至还包括沈阳奥林匹克花园。该公司称，早在2006年5月就全资投资沈阳奥林匹克置业投资有限公司，注册资金5000万元，取得60万平米沈阳奥林匹克花园开发权。而“奥林匹克花园”和“中奥广场”则是中体产业地产业务的品牌，而且中体产业还称“奥林匹克花园”这个品牌是国家奥委会独家授权给中体使用，那么北京兆寰一定是和中体的一家关联公司。 合乎逻辑的推测是，李宁是通过国家体育总局、中体的人脉知道北京兆寰在沈阳的地产投资项目的。或者是相反，是北京兆寰希望寻找投资人，通过国家体育总局、中体的人脉而找到李宁的，或者北京兆寰的控制人本来和李宁就是朋友。所以，更应该把对沈阳项目的收购看成李宁和中体甚至国家体育总局的一次深入合作。 另一个支撑这种这种推测的证据是，中体产业2009年的销售和利润出现大幅下滑，净利润同比下滑高达74.18%，而2010年上半年更是出现亏损。出现这种情况的主要原因是其地产开放项目进展不顺。为扭转局面，中体需要寻找实力雄厚的合作伙伴，而李宁显然符合这样的条件。 北京兆寰似乎在沈阳有着深厚的政府关系，不仅早在四年前就开