物业管理招投标（精品）.ppt

主要有下面几种常用的定价方法 （一）成本加成定价法 指物业管理企业按市场行情在估计了平均成本的基础上，加上一定百分比来制定服务商品价格的方法。 步骤： （1）确定各项服务费用支出 （2）把上述各项服务费用支出加总 （3）求出每户每月的平均服务成本。 （4）通过平均服务成本加上目标利润来确定服务价格。 （5）对服务价格进行调整并进行报价决策。 用公式表示为： P=AC(1+r) P—管理服务的价格 AC—平均服务成本 r—预定的目标利润率 表7-1中18项管理费用支出实际成本为 24 131.93元，除以424户，每户每月要承担管理费用支出为56.91元。物业管理公司若确定目标利润率为10%，则每户要承担管理费用的标准为： 56.91×（1+10%）=62.60 （二）差别定价法 经济学家认为，当不同市场之间出现的价格差异并不反映提供商品或服务的成本差异时，这种做法就是差别定价（Price Discrimination）,其目的是为了增加企业的总利润。 物业服务采用差别定价法确定的服务差别价格，按标准的分类方法把它分为一度差别价格、二度差别价格、三度差别价格。 1、一度差别价格 ——指具有垄断地位的物业企业在提供物业服务之前，根据不同消费者可以承受和接受的最高价格的情况，来确定的不同的服务价格。 ——是差别价格最极端的形式，也是企业最能盈利的一种定价方法。 ——不常见 2、二度差别价格 ——指物业管理企业根据单个消费者消费服务的数量的大小来定价。就是我们常说的数量折扣。 3、三度差别价格 ——三度差别价格是指物业管理企业以消费者的需求价格弹性的差别为基础索取不同的价格。 差别定价法主要适用于两种情况： 一、在同一个种物业中住有不同国籍或不同地区的业主，经他们自己要求而提供不同标准的服务，收取不同价格的费用。 二、一个物业管理企业在其实行较高档次的物业管理服务项目周边进行辐射型扩散，针对那些分散型的小业主，或一些难以支付较高物业管理费的老居民小区，推出一种非完全意义上的物业管理。 三、高峰定价法 ——与采用差别定价法提高利润水平的方法相似，高峰定价法是指物业管理企业向那些在高峰期内要求得到服务的顾客索取高价，而对那些在低峰期内消费的顾客索取低价。 需具备的三个条件： 1、服务是不能储存的 2、在不同时间内提供的服务必定要使用同一生产设施。 3、在不同的时间内，需求的特点具有显著的不同。 （四）对比定价法 ——又叫参照法，就是指同类物业中具有可比性的某一物业计费标准完善，执行效果好，其他物业管理费的计费标准就可通过逐项对比，逐一确定每项管理支出和收费方法。 （五）经验法 ——在掌握不同类型物业管理费计费标准及执行效果后，根据以往经验确定目标物业的服务价格。 （六）综合法 ——指综合上述诸方法的优点。 第二节 投标报价策略与决策 一、投标策略和投标决策的含义 策略，即人们根据形势的发展而制定的行动方针和方式。 投标策略，是指物业管理企业在投标竞争中的指导思想、系统工作部署及参加投标竞争的方式和手段。 决策是决策科学的基本概念，决策工作主要由四部分组成：一是寻找决策的时机；二是确定可能的行动方案；三是评价每个方案的收入和成本；四是从中选择最能满足企业目标的方案作为最优方案。所以说，决策是选择最佳的目标和行动方案而进行的活动，是一种有约束条件的最优化 投标决策是投标人选择和确定投标项目并制定投标行动行动方案的过程。 二、重视投标策略和投标决策的意义 （一）获胜的依据 （二）实现经营目标的保证 （三）获取利润的前提 三、投标决策的内容 （一）选择投标项目 一般只要接到业主的投标邀请，就要积极相应。 （二）判断资源的投入量 图7-2 中标概率与投标资源投入量的关系 （三）分析报价并进行决策 初步报价估算出来后，还需对初步报价进行分析。分析的目的是探讨这个初步报价的合理性以及带来的盈利和风险，从而做出最终报价的决策。 1、报价的静态分析 分析步骤： （1）各项统计经费收支预算书中的汇总数字，并计算其比例指标 （2）从宏观方面分析报价结构的合理性 （3）探讨管理计划期与报价的关系 （4）分析检查明显不合理的报价组成部分 （5）向决策组提交对比资料 2、报价的动态分析 他是指通过假定某些因素的变化，来测算报价的变化幅度，特别是这些变化对计划利润的影响。 3、报价决策 指报价决策人召集算标的有关经济、财会人员共同研究，就上述计算结果和报价的静态、动态风险进行讨论，做出有关估算报价的最后决定。 在报价决策中应当注意： （1）报价决策的依据 应当是自己估计人员的估算书和分析指标 （2）报价差异的原因 A、追逐利润的高低不一。 B、各自拥有的优势不同 C、选择