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第六章 用益物权制度 江西财经大学法学院 熊进光 土地承包经营权 建设用地使用权 宅基地使用权 地役权 一、土地承包经营权 （一）土地承包经营权的概念与特征 是指农业经营者在集体经济组织所有的或国家所有由集体经济组织长期使用的土地上进行耕作、养殖或畜牧等农业活动的权利。 特征： （1）土地承包经营权的主体为一切农业经营者。 （2）土地承包经营权系以集体经济组织所有或国家所有由集体经济组织长期使用的土地为客体。 （3）土地承包经营权系一种以在他人土地上为农业性质的耕作、养殖或畜牧的用益物权。 （4）土地承包经营权是以支付地租而成立的物权。 一、土地承包经营权 （二）土地承包经营权的期限及限制 1. 期限 第一百二十六条 耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。 前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。 （二）土地承包经营权的期限与限制 2. 限制 其一，目的限制。 其二，转让限制。 第一百二十八条 土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。 一、土地承包经营权 （三）土地承包经营权的流转 《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》 (2008年10月12日) 加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。 （三）土地承包经营权的流转 1. 流转方式 《农村土地承包法》：通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。（第32条） 1. 土地承包经营权的流转方式 （1）转包。 特点： 转包主要发生在农村集体经济组织内部农户之间。转包人是享有土地承包经营权的农户，受转包人是承受土地承包经营权转包的农户。 程序要求：应向发包人备案 1. 土地承包经营权的流转方式 （2）出租 特点： 出租人是享有土地承包经营权的农户，承租人是承租土地承包经营权的外村人。 程序要求：出租合同需向发包人备案。 第三十九条 承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变。（ 《农村土地承包法》） 1. 土地承包经营权的流转方式 实践中的问题： 未向村委会备案的转包、出租纠纷应如何处理？ 例1：甲与乙约定：甲将自己承包的5亩耕地交给乙耕种，承包费用由乙负担，并约定甲可以随时收回 ，但未向村委会备案。后来，因乙拒绝按约定交付承包费用，双方发生争议。 问题： （1）村委会应向谁主张承包费用？ （2）村委会能否以转包未备案为由，收回承包经营权？ 1. 土地承包经营权的流转方式 （3）互换 特点： 是农村集体经济组织内部的农户之间为方便耕种和各自需要，对各自的土地承包经营权的交换。 程序要求：应与发包人变更原土地承包合同。（办理土地证） 1. 土地承包经营权的流转方式 （4）转让 特点： 承包人与发包人的土地承包关系即行终止，转让人也不再享有该土地承包经营权。 转让的条件（限制）： 其一，转让人有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源。 其二，经发包人同意。 其三，受让人是从事农业生产经营的农户。 1. 土地承包经营权的流转方式 实践中的问题： 其一，如何理解“有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源”？ （1）迁入小城镇。（《江西省实施〈中华人民共和国农村土地承包法〉办法》第二十二条：承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转，承包方自愿交回的除外。同时，保留了土地承包经营权的承包方应当继续履行与土地承包经营有关的义务。 ） （2）在校大学生。 （3）服兵役。 （4）打工、经商等。 1. 土地承包经营权的流转方式 其二，受让人的主体资格 （1）企业、城镇居民可否？ （2）农业公司可否？ （3）大学生村官可否？ 《江西省实施〈中华人民共和国农村土地承包法〉办法》第九条： （六）其他将户口依法迁入本村，并经本村村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意接纳为本集体经济组织成员的。 1. 土地承包经营权的流转方式 （5）其他流转方式 入股： 第四十二条 承包方之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。