房地产投资基金实务.ppt

房地产投资基金实务;房地产投资基金实务;1. 1 房地产基金定义;1. 2 房地产基金的分类;1. 4 房地产投资信托基金的一般投资特征; 基金持有人 基金持有人指投资者购买并持有基金证券的个人或机构。在权益关系上，基金持有人是基金资产的所有者，对基金享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权等法定权益。 基金组织 在公司型基金中，基金组织通常设有基金持有人大会、基金公司董事会及其它办事机构。其中，基金持有人会议是基金公司最高权力机构，董事会负责对日常重大事项做出决策。在契约型基金中，基金组织是一个无形机构，可以认为基金组织是一种名义上的存在。 基金管理人 基金管理人是管理和运作基金资产的机构，主要职责是：进行基金资产的投资运作，负责基金资产的财务管理，促进基金资产的保值增值及其他与基金资产有关的经营活动。基金管理公司内部一般设有投资部、研究部、市场部、稽核部等部门和投资决策委员会、风险控制委员会等机构。 基金托管人 基金托管人又称基金保管机构，通常由商业银行等金融机构承担，主要职责是：保管基金资产，监督基金管理公司在基金投资动作中各种资产活动，办理基金资产变动的有关事宜。;1. 6 房地产投资基金的主要部门分工;2. 1 房地产投资基金的管理模式 ;2、委托管理模式;2. 2 房地产投资基金运作流程;2. 3 房地产基金操盘关注点;风险收益稳定的项目 选择品牌连锁型项目及企业已开发和已销售过的项目注重良好的口碑和市场惯性 风险相对高收益也相对高的项目 选择硬件条件如规划、产品、户型、配套等综合条件较好的项目，理念、推广和服务等软件较为完善，且爆发力冲击力大、有较大潜力的项目 项目市场综合优势强 项目和企业管理团队做到专业分工和人脉资源丰富，市场感觉敏锐准确，综合能力强;基金介入; 北京左岸公社。项目在获得立项后，资金出现问题，土地出让金都没办法缴纳。伟业基金介入后做了一系列操作，帮其解决资金问题： 以项目控股权方的身份介入项目，伟业不参与项目分红，但发展商须向其支付高于银行的利息； 协助发展商向银行贷款； 资金链连上后，伟业作股权转让退出项目。 ;资金缺口三比较突出的一个例子是北京今典集团“苹果社区”的“贴息委托贷款”案例。因为“121文件”规定商业银行只能对购买主体结构已封顶的住房发放个人住房贷款，为解决从拿到预售证到项目封顶这段时期内的资金瓶颈，今典集团推出“发展商贴息委托贷款”的策略，今典自己出资2亿元，以“贴息委托贷款”的方式委托给北京市商业银行，在楼盘封顶之前向购房者进行按揭，利率比正常银行贷款利率低一个百分点；待楼盘封顶之后，该按揭转为正常利率的银行住房贷款。精瑞基金和北国投的介入改变来了上述模式：;④;2. 5 三种典型的盈利模式;2. 6 以投资管理业务为主导的地产投资基金的投资运营和盈利模式 ;3. 1 进入中国的境外房地产基金运作机构及其基金产品; 2003年7月底,亚洲最大上市地产公司之一——新加坡嘉德置地旗下嘉茂基金宣布成立中国住宅发展基金,来自欧美、新加坡、台湾等地的投资者拿出 1亿至 2 亿美元成立中国住宅发展基金,投资于上海或北京的中高档私人住宅项目。同时，该基金也关注上海、北京和广州等城市价位在5000～20000 元／平方米的不同档次的商品房投资。;以房地产公司面貌在大陆出现的外资地产基金——新加坡投资公司旗下的GIC 地产斥资 4200 万美元,在浦东陆家嘴批租了一块 7 万平方米的土地, 兴建写字楼综合物业;;合作公司背景;3. 2 国内房地产基金产品及运作机构;伟业资产管理公司;2、中城房网投资管理有限公司房地产投资基金 ;区域偏好：重点关注那些工业化和城市化进程正趋加快、产业集聚能力强、产权改造业已启动的地区；起步期，首先关注股东所在地和上海周边地区中等（含中等）以上规模的城市。 产品偏好：重点关注土地储备、住宅和商贸物业项目；跟踪品牌企业的新项目，不放弃对新兴企业优质产品的投资机会。 阶段性偏好：处于起步期的项目与土地储备挂钩；处于中后期的项目中，已打开了市场的 扩展性项 目，或因资金等原因造成进入成本较低的优质项目列入优先考虑；对成熟性项目，重点关注具有资源优势或管理增值潜力、适用杠杆收购的项目。 项目周期：项目开发周期一般小于三年，最长不超过五年。对资产经营类的项目，如符合稳健、成长原则，则不受此限。;3、金信房地产投资信托计划 ;投资方式 房地产项目公司股权投资和土地储备的投资，闲置资金用于债券（国债、企业债、可转债等）投资和同业往来等短期融资 投资限制 对土地储备部分不超过信托计划总规模的40％；对单一项目的投资不超过信托计划总规模的10%，对单一房地产开发商的总投资不超过信托计