经济师资格考试－房地产专业知识与实务内容汇总6-9章.doc

第六章　房地产投资项目不确定性分析【本章说明】 ■ 本章是09年大纲新增加的一章，将原来房地产投资项目经济评价中的关于不确定分析的部分，和原来单独的第五章房地产投资风险分析合为一章，内容进行了大幅度的修订。 【主要内容】 房地产投资项目不确定性分析概述 房地产投资项目盈亏平衡分析 房地产投资项目敏感性分析 房地产投资项目风险分析 第一节　房地产投资项目不确定性分析概述 1.不确定性和不确定性分析的概念 ■ 不确定性 ☆ 由于各种因素的变动与预测能力的局限，使得项目经济效益的预测值与实际值之间产生偏差，称为投资项目的不确定性 ■ 不确定性分析 ☆ 通过对项目投资环境变化以及项目自身特点的预测与认识，分析项目各个技术经济变量的变化及其对项目经济效益的影响，以估计项目对各种不确定因素变化的承受能力，进一步确认项目在财务和经济上的可靠性 ■ 不确定性分析的种类 ☆ 盈亏平衡分析（只用于财务分析） ☆ 敏感性分析（可用于财务分析和国民经济效益分析） ☆ 风险分析（可用于财务分析和国民经济效益分析） 2.不确定性分析的意义 ■ 有助于投资决策的科学化 ■ 有助于加强项目的风险管理和控制 3.房地产投资项目的主要不确定性因素（八方面） ■ 土地取得成本 ■ 建筑安装工程费等费用 ■ 租售价格 ■ 开发周期 ■ 融资成本 ■ 空置率 ■ 经营成本 ■ 投资收益率 第二节　房地产投资项目盈亏平衡分析 1.盈亏平衡分析的概念及基本原理 ■ 盈亏平衡分析概念 ☆ 通过对投资项目产量、成本和利润关系的分析，找出投资项目经济效益在某一范围内的临界值，又称为量本利分析 ■ 目的 ☆ 找出保本点（利润为零时） ☆ 找出临界点（利润为某一水平时） ■ 种类 ☆ 线性盈亏平衡分析 ☆ 非线性盈亏平衡分析 ■ 基本原理 ☆ 全部成本可以分解为固定成本和变动成本两部分　总成本＝固定成本＋变动成本 ☆ 建立成本、产量和利润三者的数学模型　利润＝销售收入－总成本－税金 ☆ 求取保本点或临界点 2.固定成本与变动成本的分解 2.1 概念 ■ 固定成本 ☆ 在一定时期和一定产量范围内不随产量变化而变化的成本 ■ 变动成本 ☆ 凡成本总额与生产量总数成正比例增减变动关系的成本 ■ 混合成本 ☆ 虽然也随产量的变动而变动，但不成比例 ☆ 将混合成本中的变动成本和固定成本两种因素分解出来，再分别划入两种成本中去 2.2 固定成本与可变成本分解的方法（三种方法） ■ 费用分解法 ☆ 按投资项目的成本按科目一一列出，对成本进行逐项目分析 ■ 高低点法－求出单位变动成本 ☆ 首先利用公式求出单位变动成本v ☆ 可变成本＝单位变动成本×产量 ☆ 总固定成本＝最高或最低时的总成本－对应的可变成本 ■ 回归分析法 3. 线性盈亏平衡分析方法 3.1 线性盈亏平衡分析的假设条件 ■ 销售收入和成本为产量的线性函数 ■ 产量等于销售量，当年生产的产品当年销售出去 ■ 产量变化，单位变动成本不变，总成本费用是产量的线性函数 ■ 产量变化，产品售价不变，销售收入是销售量的线性函数 ■ 在所分析的产量范围内，总固定成本保持不变 ■ 按单一产品计算，当生产多种产品时，应换算为单一产品 3.2 盈亏平衡点的计算 ■ 图解法（看线性盈亏平衡分析图） ☆ 横轴为产量或销售量，纵轴为收入或支出 ☆ 画出固定成本线（一条平行于横轴的线）和可变成本线（一条通过0点的斜线） ☆ 将固定成本线与可变成本线合并为总成本线 ☆ 画出销售收入线 ☆ 销售收入线与总成本线的交点即为盈亏平衡点，在横轴上对应的产量即为保本产量 ☆ 盈亏平衡点越低，盈利的机会越大，亏损风险越小 ■ 数学计算法（五种表示方法） ☆ 用产量或销售量表示盈亏平衡点BEP（Q） ☆ 用产品单价表示的盈亏平衡点BEP（P） ☆ 用生产能力利用率表示盈亏平衡点BEP（%） ☆ 用销售额表示盈亏平衡点BEP（B） ☆ 用单位产品变动成本表示的盈亏平衡点BEP（V） 【记忆方法】记住基本公式，需要哪种盈亏平衡点表示方法时，直接进行数学运算 3.3 盈亏平衡分析的评价原则 ■ 盈亏平衡点越低越好，BEP（V）除外 ☆ 盈亏平衡点值低，说明项目抗风险能力强 ☆ 盈亏平衡点值低，说明项目能取得较好的经济效益 ☆ 盈亏平衡点值低，说明项目生命力强，有较高的竞争能力 【形象理解】 ■ 对项目的预测值相当于高考分数的估分值，项目盈亏平衡点值相当于高考录取分数线，想一下，录取分数线高对考生有利，还是录取分数线低有利？ 【例题1·单选题】【2008年真题】某房地产开发公司拟开发建设一住宅小区，已知该项目的固定成本为3 000万元，住宅平均售价为4 000 元／平方米，单位产品的可变成本为2 500 元／平方米。该公司在完成小区建设后，预计可获利300万元。该公司需开发的保本开发