北京雅宝路商业项目全程策划建议书.doc

北京××商业项目 全程策划建议书 （上篇） 北京金力天房地产咨询顾问公司 2006．01．14 目 录 第一部分：市场研究 6 一、边贸宏观经济研究 7 （一）边贸市场发展背景及历史渊源 7 （二）重点边贸省市简介 8 （三）××市场分析 9 二、区域市场分析 12 （一）核心商圈主流商业大厦简述 12 （二）区域内重点商业大厦分析 15 （三）核心商圈商铺现状分析 17 （四）区域内服务业态调研分析（详细资料见附件报告） 22 （五）核心商圈物流状况分析（详细资料见附件报告） 23 （六）．辐射商圈分析（详细资料见附件报告） 24 （七）．区域竞争分析 26 （八）商户调研见附件报告五 31 （九）消费者调研见附件报告六 31 第二部分：本项目分析 32 一．项目基本情况简述 33 （一）开发背景 33 （二）目前状况： 33 （三）预期规划： 33 二．本项目SWOT分析 34 （一）优势 34 （二）劣势 34 （三）威胁 35 （四）机会 35 第三部分：本项目定位分析 37 一．定量分析——业态 38 （一）区域内业态、数量、标准摊位面积分析 38 （二）定量分析——租金 44 （三）定量分析——售价 49 二．定性分析 52 （一）商户访谈（问卷及详细结果见附件五） 52 （二）消费者访谈 （问卷及详细结果见附件六） 55 三．项目竞争分析——雅宝城 56 （一）对本项目的主要威胁 56 （二）应对方法： 57 四、典型性分析：天雅大厦 58 （一）可借鉴点 58 （二）机会 59 五、十三参数分析 60 （一）时机性： 60 （二）行业进程性： 60 （三）地段性：分为地缘属性和商业属性 61 （四）规模性： 62 （五）布局性：（规格、布局） 62 （六）人气性： 63 （七）硬件性： 63 （八）稳定性： 63 （九）资源性： 64 （十）竞争与兼容性： 64 （十一）人口： 65 （十二）商圈： 65 （十三）人性： 65 六、项目定位结论汇总 66 （一）主题定位 66 （二）形象定位 66 （三）理念定位 66 （四）商户定位 66 （五）消费者定位 66 （六）产品定位 67 第四部分、本项目推广媒体和推广手段建议 68 一、核心商圈目前推广方式及广告数量调研： 69 （一）户外 69 （二）平面 69 （三）新型媒体 69 （四）网络： 69 （五）数量汇总 70 二．现阶段媒体建议及内容安排 70 （一）推广媒体建议 70 （二）推广时间 70 （三）推广媒体选择理由 71 （四）推广媒体的应用说明 71 （五）本项目主要卖点总结 73  第一部分：市场研究  一、边贸宏观经济研究 （一）边贸市场发展背景及历史渊源 边贸是改革开放的产物，由于中国的轻纺产品比较发达，价格便宜，对于俄罗斯等轻工业比较落后的国家具有很强的吸引力，随着改革开放的深入，边境贸易逐渐发展起来。 最早形成边贸市场的地区都是边境省份，如新疆、西藏、广西云南、内蒙古、黑龙江、辽宁等。边贸市场的发展状况与所在边境城市的开放程度以及与之通商国的经济情况密切相关。 边贸市场是经济发展的阶段性产物，由于边境城市通常气候条件恶劣，生活条件较差，因此整体市场交易开始向条件相对较好的内陆城市发展，另外，边贸对于物流和通关渠道的通畅性要求较高，而近几年原有的边境城市受客观条件的制约，也在一定程度上阻碍了边境贸易的进一步发展，在边境的边贸市场现在已经开始进入衰退期。 作为一种特殊的商业形式，边贸对于物流、海关政策、产品要求较高，同时，边贸受国际形势、国际政策等影响较大，如汇率的变动，金融政策的变动以及战争等。因此在这种情况下，中国的主要边贸开始向北京倾斜，经过十几年的发展，北京逐渐成为中国边贸行业的龙头。 北京作为边贸市场，有其无可替代的独特优势，首先，从地理环境来看，北京四季分明，气候温和，适合发展商业行为；其次，北京作为中国的首都，国际化都市，集中了世界各地的商品，生活环境优越，适合休闲消费；第三，北京聚集了所有国家的使馆，对于商户和消费者来说，办理相关手续非常便利；第四，北京拥有全国最大的机场、最多的航线，最集中的铁路线路以及最为发达的公路路网，这些都给对物流依赖性极强的边贸提供了一定的便利；第五，由于北京特殊的地理位置和特殊的城市地位，在北京集中了全国几乎所有的商品种类，高中低档一应俱全，是全国商品的集中展示地点，便于客户集中采购，省时、省心、省力；第六，对于商户来说，选择在北京铺货进行交易，从效率和经济成本方面也低于到其他边境城市，因此，随着市场的发展，其他的边境市场已经开始萎缩，并逐渐汇集在北京，使北京的边贸交易，呈逐渐上升态势。 （二）重点边贸省市简介 1、新疆：边境口岸主要有霍尔果斯、伊宁、塔城、红旗拉甫、都尔塔拉、阿拉山