苏州某商住项目操作思路简报.docVIP

苏州某商住项目 操作思路简报 上海集韵房产咨询有限公司 2007年6月  目 录 前言 2 一、项目介绍 3 1、项目现状 3 2、项目周边环境 3 二、项目所处的外部环境分析 4 1、地理及交通环境 4 2、经济环境 5 3、房地产整体环境 6 三、项目整体定位 7 1、市场定位 7 2、形象定位 8 1）案名建议： 8 2）VI系统 8 四、招商策略 8 五、招商工作的展开 10 1、招商前期准备 10 1）商业定位及引进业态 10 2）租金估算 10 3）招商团队组建 13 2、招商过程 15 1）招商准备工作（只针对配合招商部分）： 15 2）招商时间安排： 15 3、广告宣传策略 17 1）广告宣传准备工作 17 2）广告宣传实施部分： 18 4、商场招商管理 19 前言 目前本项目规划设计方案已经基本通过，所以对于本项目而言，接下来最重要的工作（除产品规划设计和建筑施工以外）已经从市场定位、产品定位进入到产品的形象定位和包装、底商的招商/销售以及住宅的销售上了。我司在对项目周边环境及项目自身特点进行深入分析之后，就上述工作的进一步展开提出相应的建议。 此份《项目操作思路简报》由项目介绍、项目所处的外部环境分析、项目整体定位、招商策略、招商工作的展开共五部分组成。 一、项目介绍 1、项目现状 项目位于……： 用地面积 6249.4平米 地面总建筑面积 28122平米（计算容积率） 其中：商业 12696平米 住宅 15016平米 居委、物业及变电 410平米 架空总建筑面积 470平米（不计算容积率） 地下总建筑面积 9135平米（不计算容积率） 容积率 4.5 建筑密度 0.6 绿化率 25.10% 总户数 176 停车位 159 2、项目周边环境 项目所在区位，更象是××区经济开发区的配套商业居住区，虽然以项目为圆心向周边辐射500米的范围内有××汽车站、众多的酒店和咖啡店、满足日常生活的其他商业形式，也有学校、医院等，但是与成熟生活区的配套还是有显著的不足。 项目周边的商业以沿街商铺为主，经营业态出现了明显的两级分化，显示这一区位的商业经营和发展属于低层次阶段。 较为高端的业态为满足经济开发区进驻企业以及企业高管的公关和休闲需求，如用于住宿的酒店、用于商业洽谈的咖啡店和休闲娱乐/保健店；较为低端的业态大致可以分为三类：一类是满足居民日常生活需求的，如超市、餐馆、银行、杂货店等；一类是满足装修需求的；如经营不锈钢、管材、门窗、布艺等的店铺；一类是某些公司，如广告公司、房地产公司、人力资源公司。 二、项目所处的外部环境分析 1、地理及交通环境 ××区是苏州市区南部的一个行政区，全区总面积2426.4平方公里，其中太湖水域面积1600平方公里，总人口58.1万，下辖3个省级以上开发区，15个镇。全区水陆空交通便捷。公路交通东西向有：沪宁高速公路、312国道和苏沪机场路。南北向有苏嘉杭高速公路、205省道。还有正在建设中的绕城高速公路将把纵横向的高速公路连成一体，40分钟即可抵沪，1小时之内货物运输可抵上海港。××区至上海虹桥国际机场有沪宁高速公路和苏沪机场路两条快速通道抵达，距离为53公里。××区与京沪铁路苏州客运站相距8公里，货运站相距10公里。沟通长江的京杭大运河和连接上海的苏申内、外港线，全年可通航500吨级船舶，可承担集装箱运输。 2、经济环境 总人口58.1万，2004年，全区实现GDP215亿元，财政收入35.5亿元。累计吸引外商投资企业1400多家，合同利用外资47亿多美元。 近十几年来，××区经济综合实力一直位于全国百强县的前十位。××区省级经济开发区与各乡镇经济小区互济互补，形成了以服装、机械电子、丝绸工艺、建材、化工、医药、食品加工等高新技术产业为主的产业群体。完善的基础配套设施和优质高效的配套服务吸引了众多的海内外客商投资到××这片热土。 3、房地产整体环境 苏州房地产市场呈现出供销两旺的格局，而且房价也出现了小幅的上涨。以动迁、改善居住环境和婚房为主导的刚性需求是苏州房地产市场发展向好的推动力。另外苏州经济发展水平较好，招商引资相当成功，因此房地产的投资需求也占到一定比重，在这两方面因素的作用下，加上供给并没有出现过量的增长，所以房地产整体环境较好。 ××区目前在售住宅房源在苏州城区中位列第二，仅次于工业园区，房价从3500-5000元/平方米不等。在房价上，××区远低于苏州市区，价格优势以及产品品质的不断提升，该区域的基本客源已经由收入较高的本地居民逐步向区域外居民扩展。 项目周边在售的房源有蓝调都汇、嘉业阳光水韵、S半岛和南城丽景等，售价从4300-7000元/平方米不等，销售情况都不错。 其中对本项目最有借鉴意义的是蓝调都汇，该项目由两幢高层组成，一幢为酒店