房地产信托股权投资项目管理操作指引.pdf

房地产信托股权投资项目管理操作指引 第一章 总则 第一条 为实现房地产信托股权投资项目事前管理和事后管理的分 离，建立风险隔离机制，加强房地产项目运营监控，有效保障信托资金按 时安全退出，认真贯彻以项目管理部门管理为主，业务部门配合为辅的原 则，根据相关法律法规、政策及公司管理制度制定本办法。 第二条 本办法所称房地产信托股权投资项目，是公司开展的将信托 资金投向房地产项目的信托业务，主要指信托资金以股权投资方式进行房 地产开发的信托业务。 第三条 房地产信托股权投资项目的监管通过现场监管和后续管理两 种方式实现。 第四条 现场监管为项目风险控制工作的基础，现场监管人员负责对 项目公司经营活动进行动态监管，随时把握项目进展情况。 后续管理是实现全面风险控制工作的重心，对项目的数据和信息进行 分析，评估项目的整体风险、做出预警并跟进项目风控措施的落实情况。 第五条 公司以股东名义向项目公司委派现场监管人员，并根据项目 公司管理情况任命现场监管人员为项目公司财务负责人。现场监管人员的 委派与更换实行轮换制度，同一现场监管人员担任同一项目现场监管职位 时间不得超过半年。 第六条 监管人员进行现场监管的期限为我司与融资方就项目公司股 权转让事宜签订《股权转让协议》（或同等交易文件）之日起至融资方履行 全部支付义务之日止。 第七条 项目公司是指房地产信托股权投资项目中信托资金投向的公 司。 第八条 公司各部门开展本章所述房地产信托业务的，管理工作依据 本办法进行。 第二章 管理 第九条 公司开展的房地产信托股权投资项目的管理部门是项目管理 部门。 第十条 项目管理部门负责对项目管理人员进行统一管理、培训、轮 换。管理人员按照《合作协议》、《监管协议》等文本约定对项目进行管理。 第三章 罚则 第十一条 信托经理违反本指引规定的，依据公司项目存续期信托经 理考核制度的规定对信托经理进行考评。 第十二条 业务部门不能有效推进项目进展导致到期不能即时清算 的，依据公司业绩考核办法，扣发考核奖励。 第十三条 现场监管人员违反岗位职责，依据我司人力资源管理制度 的规定进行处罚。 第四章 附则 第十四条 本办法由公司总裁办公会扩大会议负责解释和修改。 第十五条 本办法自颁布之日起施行。 附件一：项目管理操作细则 附件二：项目管理操作细则-信托经理职责篇、 附件一： 项目管理操作细则 第一章 监管前期准备 第一条 房地产信托股权投资项目监管的前期准备工作，由信托经理 主导进行，项目管理部门配合完成。 第二条 信托经理发起房地产股权投资项目审批时，按照公司公布适 用的监管协议及合作协议范本，编写相关协议。（在公司颁布监管协议及合 作协议范本前，信托经理根据项目情况，编写相关协议文本）。 第三条 派任项目公司董事会成员及监事时，我公司委派的董事、监 事人选由风险管理委员会指定的相关人员担任。 上述董事、监事接受任命后，应认真、全面履行工作职责，维护公司 利益。 第四条 信托经理参与拟定项目公司章程时，原则上应确认该章程赋 予我方董事在项目公司重大事项决策程序中享有一票否决权。项目公司聘 用、解聘负责审计项目公司财务报表的会计师事务所，须经我方董事同意。 第五条 信托经理参与拟定项目公司章程时，必须将项目投资预算调 整和工期进度计划调整纳入董事会或股东会审批范围。 第六条 需派出现场监管人员时，信托经理应当于信托计划成立两周 前，向项目管理部门提出明确的监管需求，并就项目具体情况进行初步沟 通。 第七条 项目管理部门收到业务部门项目监管需求后，应向业务部门 提供监管咨询，并在信托资金进入项目公司前确定现场监管人员。 第八条 信托资金划款前，信托经理必须督促项目公司及时办理股权 变更登记手续。信托结构设计有次级份额的，信托经理应确认信托计划成 立前认购人已按约定足额认缴信托计划次级份额。 第九条