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2008武汉房地产市场年终回顾与200年预测
宏观经济环境分析
“十五”及“十一五”期间,武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底,武汉GDP达3141亿元,首次跨入“3000亿俱乐部”。
图1:1995-2007武汉GDP及其增长率
数据来源:国家统计局、中国房地产指数系统(CREIS)
2008年,武汉作为湖北经济增长的“引擎”,在全球金融危机背景下,1-11月GDP增长15.2%,仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业,各项指标接近十年最高水平。2008年1-11月,武汉经济呈现以下特点:①工业增速平稳。1-11月武汉累计规模以上工业总产值4083.96亿元,增长28.5%;增加值1304.83亿元,增长21%。②投资增势强劲。1-11月武汉累计完成固定资产投资1896.44亿元,增长30.1%,同比提高2个百分点。其中, 武钢改项目、武汉光谷基础设施建设项目、武汉新芯集成电路制造基地项目、富士康基地项目、武汉新城国际博览中心等重大项目投资进展顺利。③消费市场旺畅。1-11月武汉累计实现社会消费品零售总额1655.47亿元,增长22.7%,同比加快5.5个百分点。④消费价格回落。1-11月居民消费价格累计上涨6.1%,涨幅比1-10月回落0.4个百分点。⑤居民收入提高。1-11月武汉城市居民人均可支配收入累计为15350.5元,增长16.2%,继续保持较快的增长水平。
虽然目前武汉经济还是保持了快速稳定的增长,但值得注意的是,金融危机对武汉实体经济的影响,已从房地产、煤炭、电力、钢铁、化工等能源原材料行业传导至汽车、家电、酒店餐饮等消费先导型产业。随着危机沿着区域和产业链传导的时滞效应逐步显现,明年上半年武汉经济形势将更严峻。
而2008年9月,武汉“两型社会”建设总体方案获批,重大建设项目清单出炉,177个启动项目总投资规模近1.3万亿元。这些重点项目恰逢国家“扩内需保增长”政策,政府主导的投资更容易获取资金支持,所需的巨额资金有望获得大量中央财政和银行资金青睐。“两型社会”建设试验区的各种优惠和税收减免,也能够吸引各方资金流入。目前,多家美国中小企业在金融风暴中逆势进驻武汉,浙商等沿海产业资本也将目光转向湖北优秀中小企业。这些信号表明,在金融危机中,武汉反而成为外资产业转移和内资聚集的新热点。
2009年武汉以“两型社会”综合配套改革为重点,投资、消费双轮驱动,提高城乡居民收入,统一谋划基础设施和重大产业投资项目,经济下行的幅度和持续时间应该可以得到较好的控制。
2. 武汉商品房市场行情分析
2.1 普通住宅市场分析
2.1.1 供应分析
图2:2007、2008年商品住宅上市面积对比
数据来源:武汉房地产市场信息网、中国房地产指数系统(CREIS)
从供应总量来看,2008年1-11月武汉商品住宅累计上市737.6万平方米,较去年同期下跌15.44%。2008年以来,受房地产市场不景气的影响,开发企业纷纷调整了开发进度和推盘速度,特别是上半年,几乎每个月的住宅上市面积都低于去年同期;到7、8月,上半年积压的项目较为集中的上市,导致这两个月的住宅上市面积激增;但市场依然没有好转,于是9、10月份的供应量又有所回落;而11月已临近年底,开发商加快了推盘速度,11月武汉商品住宅批准上市面积128.1万平方米(9328套),为年度最高,环比同比都有较大幅度的增长。
图3:2008年1-11月各区县商品住宅上市情况对比
数据来源:武汉房地产市场信息网、中国房地产指数系统(CREIS)
从2008年1-11月武汉各区县的上市情况来看,江夏区的上市量最大,累计上市面积169.45万平方米(14606套),占全市上市总量的22.97%;其次是武昌区,累计上市面积158.99万平方米(12978套),占全市上市总量的21.56%;排在第三、四位的分别是东西湖区和江岸区,累计上市面积分别为80.49万平方米(7709套)和95.64万平方米(5694套),占全市上市总量的比例都在10%左右;其它区县的上市面积相对较小,硚口区的供应量最小,1-11月累计上市面积只有15.94万平方米。
2.1.2 需求分析
图4:2007、2008年商品住宅成交面积对比
数据来源:武汉房地产市场信息网、中国房地产指数系统(CREIS)
从成交总量来看,2008年1-11月武汉商品住宅累计成交469.83万平方米,较去年同期下跌58.39%。进入2008年,武汉房地产市场持续低迷,每个月的成交量和去年同期相比都出现大幅下降,如果说上半年的交易量同比跌幅还能维持在50%左右;而下半年来,特别是开发商们寄予了厚望的“金九银十”,楼市成交量的同比跌幅不断加大;进入11月份,由于开发商优惠力度的持续加大,以及房地产新政对于
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