中国湖州南浔国际度假社区项目之度假别墅项目可行性报告.doc

目 录 项目概况 ------------------------------------------- 2 市场分析 ------------------------------------------- 4 项目分析 ------------------------------------------ 13 项目建设周期、资金筹措与运用 ---------------------- 20 投资估算及财务效益分析 ---------------------------- 21 结论 ---------------------------------------------- 24 附件 ---------------------------------------------- 25  项目概况 公司简介 上海博大投资发展有限公司（以下简称“博大公司”）是以浙江烟草为主要发起人而设立的一家投资控股型有限责任公司。主要投资业务包括金融证券、信息传媒、旅游度假、房地产开多个产业领域。 博大公司参股的中关村证券是具有全国性影响的综合类券商。 博大公司与人民日报社合作的《国际金融报》是国内唯一一份完全市场化运作的中文财经类日报，其内容报道高端权威，在业内享有较高的声誉和广泛的影响力。 2003年在国内旅游产业高速发展的市场背景下，博大公司与浙江省湖州市南浔区签署合作协议书，对南浔古镇旅游进行整体系统的保护性利用，致力于打造国内著名国际知名的精品旅游目的地。在博大公司的整合运作下，南浔古镇旅游呈现出强劲的发展势头，旅游收入保持了年均50%以上的增长。 南浔国际旅游度假社区之度假别墅项目系南浔国际旅游度假社区的组成部分，是建设精品旅游目的地的重要内容。 项目概述 2.1项目名称 南浔国际度假社区之度假别墅项目（暂定名，以下简称“本项目”） 2.2建设地点及周边环境 度假别墅用地位于浙江省湖州市南浔区南浔镇浔南村CD-31号E地块；土地编号：2006-56号，用地性质为商业（40年）和住宅用地（70年）。地块北起年丰路，南至南浔国际度假酒店，东至甲午塘水域，西至嘉业南路，与嘉业路西侧建设中的南浔区行政中心相邻。 2.3建设内容 本项目规划用地面积为192426平方米，规划总建筑面积110650平方米，规划容积率0.566。产品业态以独栋别墅为主，辅以部分联体别墅及小高层公寓。 2.4基地现状 基地现状为农田、果园及大面积自然水域，植被丰富、水质清澈，自然环境及生态风貌俱佳。 2.5开发经营期 本项目开发经营期约为2.5年。 2.6资金筹措 本项目建设总投资估算为41，680万元，根据资金情况及本项目市场预测，项目所需建设资金由项目法人自筹、部分银行贷款以及部分预售款组成。 2.7经济效益分析 经测算，本项目总投资41，680万元，税前利润总额18，680万元，净利润为14，010万元，销售净利率33.61%，财务内部收益率85%，项目最大累计投资现金流量出现在2007年第四季度，累计投入达19，853万元，投资回收期2年。  市场分析 湖州概况 湖州市为浙江省辖地级市，地处浙江省北部，东邻上海，南接杭州，西依天目山，北濒太湖，与无锡、苏州隔湖相望，是环太湖地区唯一因湖而得名的城市。湖州是一座具有2300多年历史的江南古城，解放后，所先后设浙江第一专区、嘉兴专区和嘉兴地区，1983年撤嘉兴地区，建湖州、嘉兴两个省辖市。湖州市现辖德清、长兴、安吉三县和吴兴、南浔二区。总人口257.58万，其中男性130.36万人，女性127.22万人；非农人口77.81万人；总面积5818平方公里；城市化水平达到48.4%，中心城市建成区65平方公里。 湖州有较好的区位条件。距杭州75公里、上海160公里、南京220公里。南北走向的104国道、杭宁高速公路、宣杭铁路和东西走向的318国道、被誉为“东方小莱茵河”的长湖申航道、即将完工的申苏浙皖高速公路贯穿湖州全境。新长铁路和即将修建的湖乍铁路使湖州分别与陇海、沪杭两大铁路干线连通。湖州还拥有全国一流的内河铁路、公路、水运中转港。 湖州是以上海浦东开发开放为龙头的长江三角洲地区“先行规划、先行发展”的14个重点城市之一。改革开放以来，经济社会发展取得了显著的成绩。全市国有、城乡集体企业改制任务已基本完成。产业结构从原来的传统丝绸、建材业为主，形成了以新型纺织、新型建材、医药化工、特色机电四大特色优势产业为支柱、电子信息和环保产业快速发展的格局，先进制造业占规模以上工业总产值比重达到50%。全市年成交额超亿元的市场有37家，拥有全国最大的童装市场－－中国织里商城和全省最大的实木地板和胶合板集散中心－－南浔建材市场。 2006年全市生产总值为760.89亿元，增长13.9％，其中第一产业绝对值65.12亿元，可