二手房交易指南.pdfVIP

房律师说房 二手房交易指南 目录 一、如何购买二手房 1、选择房产中介机构很重要 2、如何看房 3、签订《看房确认书》应注意的问题 4、谨慎支付购房意向金 5、如何签订三方联立合同 6、如何签订《苏州市存量房买卖契约》 7、二手房贷款的相关问题 8、房产过户交接如何办理 9、买房防身术 二、如何出售二手房 1、房源委托房产中介注意事项 2、签订居间合同注意事项 3、二手房交易的注意事项 4、如何防范房产中介“吃差价” 5、卖方“到手价”风险的防范 选择房产中介机构很重要 对于广大的购房消费者来说，二手房买卖是一种特殊的商品交易，因其金额大、交易周 期长以及交易流程的专业复杂性，一般的市民从事过类似的交易并不多（投资客除外），没 有先前的经验可以借鉴，不拍一万就怕万一，如果出现违约、诈骗、卷款私逃等情况对当事 人造成的损失是无可估量的，并且，卖方的房源大都是委托房产中介机构出售的。因此，在 买房过程中选择专业的房产经纪人就显得分外重要。但放眼市场上的中介公司纷繁众多，大 小中介让人眼花缭乱，无所适从。那么如何选择房产中介公司和房产经纪人呢? 其实选择一 家合适的中介公司可通过以下方式来筛选： 一、查看营业执照及经纪机构资质证书 看中介公司营业执照以确定该公司的营业资质，看是否可以进行二手房中介业务。申办 房产中介公司需要符合众多条件，一定要查看该中介公司的营业执照及经纪机构资质证书， 看其是否具备从事经纪业务的资格，为以后不具备此资格的“假中介”逃避责任消除隐患。 二、是否拥有专业的房产经纪人 看该中介公司是否拥有有合法的房地产经纪人资质的从业人员，是否是有房地产经纪人 资格的业务员在为您提供中介服务：根据相关法规规定从事二手房中介的从业人员必须拥有 房地产经纪人资质，拥有资质的从业人员在从事二手房交易过程中如有任何违法或对客户不 利的情况发生，有关部门将通过相关政府行政措施会对其进行相应惩戒。 三、房产中介公司的知名度和口碑 正面的知名度的多寡无疑代表了品牌的高低，在购买二手房挑选中介之前，当多方面多 角度的询问该公司的成立情况和经营情况，看该房产中介机构在房管局和房产中介协会是否 有过不良和违规记录。应去权威的媒体（包括报纸、杂志、网站等）查看关于此中介公司的 负面报道，以及此中介公司对于此报道所持的相应态度，以此来判断此中介公司是否是一家 值得信赖的公司。 四、房产中介经纪人的专业度和诚信度 专业度代表该房产中介的业务水平，专业度包括对房价走势判断的专业、对经营区域楼 盘出售情况的专业、对交易流程的专业、对贷款税费及合同阐述的专业、推荐房源性价比的 专业、优化客户的购房计划方案的专业等。经纪人的诚信度直接决定了你对他的选择度，只 有诚信的经纪人才能让你把购房的主动权交给他，也只有把购房的主动权交给你信任的经纪 人才能让你购买到最称心的房子，因为他是用心在帮你买房子，而不是用嘴。 五、房产经纪人的谈判能力及技巧 经纪人的谈判能力及谈判技巧是能否帮你购买到“物美价廉”性价比高的房子的最关键 的因素，不同的经纪人对同一套在卖的房子会谈判出不同的价格，这就是经纪人的最大的魅 力所在。 六、操作流程是否规范 小中介公司一般由业务员全程处理所有事项，大的品牌公司一般分工较细，会将房产交 易的前端和后续分开，由房产业务员从事前端的房产开发、带看、收意向金、斡旋、交房等 工作，另外再设立专门部门从事签订房地产买卖合同、办理过户、贷款、领证等手续。在选 择房产中介时，不管是大中介还是小中介，关键要看该房产中介机构是否有违规操作行为， 如收费不开发票、乱收费、违规代收费用，从事阴阳合同、违规委托公证行为，吃差价等。 如 何 看 房 随着人们消费观念的不断改变，二手房越来越受到购房者的亲睐，但在二手房的价格、 朝向、位置以及本身的质量状况上又不得不投入更多的关注。由于二手房大多已使用了若干 年，其房屋质量的优劣相对于新建商品房来说，虽然更易发现，但也要求你必须掌握一定的 “专业技能”与“看房技巧”。因此，在看房时应当重点关注以下几点： 一、选择合理看房时间 看房的时间最重要，买二手房不但要白天、晚上看，更要雨