土地利用管理实务.ppt

三种土地使用权的权能 （1）出让土地使用权，在出让期限内，使用权人有权将其依法转让、出租、抵押，但首次转让应当符合下列条件：A、按合同约定已支付全部土地出让金，并取得土地使用权证书；B、按合同约定进行开发建设，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额25%以上，属成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 ※出让土地最高年限规定： ◆居住用地70年 ◆工业用地50年 ◆教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 ◆商业、旅游、娱乐用地40年 ◆综合或其他用地50年 （2）作价出资（入股）土地使用权，与出让土地使用权权能一致。 （3）承租土地使用权，按规定支付土地租金，依法领取国有土地使用权证，并按约定完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可以转租或分租。 三种有偿使用方式的适用范围 （1）出让土地使用权，是国有土地使用权有偿使用的主要方式，对所有土地和产业类型都适用。 （2）作价出资（入股）土地使用权，有严格限定，只对涉及国民经济命脉的领域，或重要基础性和公益性产业领域适用。 （3）承租土地使用权，除商业房地产开发外的，其他土地使用可采取租赁方式。 三种土地有偿使用的配置方式 （1）作价出资（入股）土地使用权，是由国家配置。 （2）国有土地出让和出租土地使用权配置方式有两种：招标拍卖挂牌方式和协议出让方式。 目前国家法律、法规政策对招拍挂和协议出让的规定逐步完善和严格起来。倡导土地资源的市场化配置。 招标拍卖挂牌出让制度简介 相关法律、法规规定：从90年开始到2004年共有9个法律、法规对招拍挂和协议出让国有土地进行了规范。重点介绍： 2002年国土资源部颁布的11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》， 该规定明确了招拍挂出让的范围，要求商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，必须采取招标拍卖挂牌的方式出让；同时规范了招拍挂出让的程序，为全面推行招拍挂出让土地提供了制度保障。（定金的概念） 国土资源部21号令《协议出让国有土地使用权规定》 进一步规范了协议出让的行为。规定了协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让的最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。同时协议底价应经集体决策。 定金的概念 定金： 是合同当事人依法或依约定，一方在合同订立时或订立后，履行前，预先支付给另一方一定数额的金钱或其他代替物。它是合同的一种担保形式。 定金与订金 的区别 订金：它通常是买卖双方初步达成协议后，买方支付一定数额的金钱取得双方约定期限内优先购买权的行为。 两者的区别： 1、定金是债权的担保，不能随意撤销行为；订金只是预约买卖的行为，可以撤销行为。 2、给付定金的一方不履行约定债务时，无权要求返回定金。同时收受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金；订金可以无条件退还。 返回 行政划拨方式 1、概念：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者无偿使用的行为。 2、划拨土地使用权的权能： （1）没有使用期限的限制，其转让、出租、抵押需要经有批准权的人民政府审批。 （2）准予转让的，应当办理土地使用权出让手续，按规定缴纳土地使用权出让金。 （3）有批准权的人民政府按规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应按照国务院规定将其转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家。 （4）设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。(划拨土地收益金的概念) 行政划拨方式 3、划拨土地使用权适用范围：由于是一种无偿的行政配置方式，因此国家对于划拨用地范围有严格的限制。 《土地管理法》规定：下列建设用地，经县级以上人民政府批准，可以以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。 2001年国土资源部颁发《划拨用地目录》：对上述法规中的可以划拨方式取得土地使用权的四种类型，分类进行了细化。凡是不符合《划拨用地目录》的不能以划拨方式供应土地。 返回 第三部分 土地利用管理中主要法律文书 一、《重庆市国有土地使用权划拨决定书》： 1、适用范围：土地以划拨方式取得的，在审批后领取。 2、示范文本介绍： 重庆市国有土地使用权划拨决定书（示范文本 ） 二、《重庆市国有土地使用权出让合同》 （一）适用范围：凡是以出让方式取得的土地都必须签订。 （二）示范文本介绍： 重庆市国有土地