项目开发建设流程中的法律服务要点.ppt

项目开发建设流程中的法律服务要点 前 言 交流目标： 扩展服务项目 增加业务机会 挖掘服务深度 提供增值空间 目 录 一、建设项目的分类 二、房地产项目开发流程 三、项目开发环节的工作内容 四、项目取得环节的法律服务要点 五、施工建造环节的法律服务要点 六、房屋租售环节的法律服务要点 七、律师服务体会 一、建设项目的分类 按建设性质：新建项目、扩建项目、迁建项目和恢复项目 按建设规模：大中小型 按建设过程：筹建项目、在建项目、投产项目、收尾项目、停缓建项目 按投资作用：生产性建设项目、非生产性建设项目 生产性建设项目： 工业建设 农业建设 商业建设 基础设施建设 非生产性建设项目： 办公用房 居住建筑 公共建筑 其他建设 二、房地产项目开发流程 项目开发的三个阶段： 项目取得 施工建造 经营租售 具体流程： 三、项目开发环节的工作内容 一、项目取得 招标拍卖，竞价出让 协议挂牌，减少竞争 一级开发，曲线拿地 股权收购，借壳拿地 资产购买，获取净地 其他变形，取得项目 二、施工建造 产品采购 主材辅材 设备机械 用户解决方案 服务采购 监理、法律、财税、销售、物业 施工总包、甲方分包、项目管理 服务采购的比例增加 三、经营租售 自营 代理 包销 招租 认筹 预售 贷款 担保 网签 登记 他项权利 竣工交付 房屋交付 前期物业管理 业主委员会 维修基金管理 公共部位收益 四、项目取得环节的法律服务要点 以二级市场为例： 法律尽职调查 收购方案论证 合同结构设计 谈判法律支持 合同起草签署 合同分析交底 履约过程指导 项目收购服务案例 项目背景： 项目概况：相对位置，开挖，拟修改规划 项目特点：规划期长，不确定因素多 客户要求：志在必得 客户经验：股权收购，心有余悸 服务模式：尽职调查/全程服务 客户配合：法务 商务 财务 服务过程： 一、法律尽职调查 资产收购：核心资产加项目公司 股权收购：项目公司加核心资产 二、财务尽职调查 资产收购 股权收购 三、收购方案论证 合作开发（联建联营） 项目预约（无名合同） 房产预订（卖楼花） 项目转让（投资25%限制？） 股权收购 （或有负债处理？） 委托贷款，核心资产抵押 组合使用 四、合同结构（项目转让模式） 框架协议（定金合同？） 预约（合作）合同 土地使用权转让合同 委托贷款 土地使用权抵押 五、问题清单 六、合同起草 合同模板与形式确定 合同提纲的起草与修改 合同正文起草 合同会审与修改 合同沉淀与检查 合同交叉校对 合同版式与装订 七、合同使用说明（产品说明书） 主合同效力风险（规范类别） 关联合同签署安排（锁定内容） 贷款合同违约豁免（获取项目） 贷款债权与项目物权的博弈 规划调整影响双方的价值评估 八、合同分析与交底（技术培训） 流程中的风险点分析及防范措施 定金－项目接管－规划调整－施工许可－投资建造－土地转让 预约－贷款－抵押－违约或展期－土地转让－贷款转为转让价款－过户－贷款偿还 九、履约指导（售后服务） 证据形成 态势评估 劣势修复 十、纠纷处理（应急处置） 管辖方式 诉讼方案 各项配合 项目收购环节的配套工作 商务流程梳理 财税筹划安排 关键控制节点 风险防控措施 执行沙盘推演 确定工作预案 筹划是源头 剧本是基础 导演是关键 预演很必要 反馈需及时 提炼能复制 五、施工建造环节的法律服务要点 主要工作阶段： 前期准备 订立合同 施工建造 竣工移交 造价结算 工程保修 重要工作节点： 项目洽商 投标策略 指定分包 设计变更 签证管理 工期博弈 垫资处理 造价鉴定 合同衔接 责任传递 六、房屋租售环节的法律服务要点 开发商与代理商的不同诉求 销售代理合同的设计与代理商的考核 预售合同及补充协议 市场预热、认筹认购与宣传推广 合同销售百问百答（合理解释降低交易风险） 租售环节的法律服务 法律争议问题： 楼书是邀约还是要约邀请 车位、绿地、露台、墙面、会所的权利归属 可销售房屋折抵工程款问题（担保支付） 预告登记，双倍赔偿的问题 售后包租与带租约销售的区别 房屋更名的处理 审查合同是律师的重要工作 常见合同审核 律师审核合同的方法： 梳理流程，了解需求，寻找问题 修订和批注 交流和备忘 处理结果反馈 稳定的深度和质量 标准化服务 七、律师服务体会 一、选择优势成长客户 优势成长客户的特点 费用合理 合作顺畅 共同成长 推广宣传 价值实现 二、建立稳定合作团队 律师团队的价值 质量管控 知识传承 业务催生 客户忠诚 三、完善律师知识结构 行业知识 管理知识 法律知识 法律法规、司法解释、操