房地产营销管理部主导流程.doc

房地产销售管理主导流程 营销管理部主导流程 232 一、项目定位策划流程 232 1.项目定位策划流程图 232 2.项目定位策划作业指引 232 二、营销策划方案制定流程 238 1.营销策划方案制定流程图 238 2.营销策划方案制定作业指引 238 三、品牌推广流程 242 1.品牌推广流程图 242 2.品牌推广作业指引 243 四、交房入住流程 245 1.交房入住流程图 245 2.交房入住作业指引 246 五、销售价格制定流程 250 1.销售价格制定流程图 250 2.销售价格制定作业指引 251 六、销售合同网签流程 254 1.销售合同网签流程图 254 2.销售合同网签作业指引 255 七、按揭贷款流程 257 1.按揭贷款流程图 257 2.按揭贷款作业指引 258 八、项目营销节点管理流程 260 九、项目蓄势期、开盘期管理流程 264 1.项目蓄势期、开盘期管理流程图 264 2.项目蓄势期、开盘期管理作业指引 265 十、商业运营管理流程 269 1.商业运营管理流程图 269 2.商业运营管理流程指引 269 十一、物业管理流程 272 1.物业管理流程图 272 2.物业管理作业指引 273 营销管理部主导流程 一、项目定位策划流程 1.项目定位策划流程图 2.项目定位策划作业指引 2.1目的 通过市场调研，对项目进行定位，形成报告文本，控制经营风险的同时，为项目的后续设计、营销策划和销售工作提供依据。 适用于项目论证阶段至消费者完成购买产品期间，对项目进行的由初步逐渐深入的项目定位工作，用以明确产品形态、主题和建设指标。 术语和定义 3.1项目初步定位：对市场和项目目标客户的组成及其需求进行分析，形成项目发展的主题以及产品组合形态的初步定位；用以支持概念规划设计工作的开展，主要通过《项目初步定位报告》来体现； 3.2项目细化定位：在项目定位初步完成的基础上，对产品特征进一步细化，并补充说明卖场特点，产品建设指标等要件；以进一步支持方案设计工作的开展，主要通过《项目定位细化报告》来体现 3.3建设指标：项目各类型物业、户型的量化指标和比例关系。 4职责 4.1所辖公司策划部 组织项目市场定位调研工作； 组织编制《项目初步定位报告》组织编制《项目定位细化报告》； 《项目定位细化报告》4.2营销管理部 组织与指导开展项目市场定位调研工作； 控制项目定位的方向； 指导项目定位报告的编制； 参与评审，提供审核意见。 4.3投资部 确定目标地块； 组织项目可行性研究，编制《项目可行性研究报告》； 立项后，负责土地的获取； 4.4规划设计 （1）根据项目定位的逐步确立，有序地开展各阶段的设计工作； 在项目定位初期，进行产品技术研究，提出初步规划要点； 参与项目定位评审。 4.5工程管理部 根据项目定位报告，对工程成本，开发费用进行测算； 参与定位评审； 提出工程技术方面的意见； 根据定位报告，从成本角度提出成本控制要点。 4.6财务管理部 配合完成定位方案的各项财务评价； 配合计算或核对各项经济指标。 4.7所辖公司总经理 组织编写《项目开发总体计划》； 审核《项目初步定位报告》；4.8分管营销副总 审阅市场调研报告； 审《项目初步定位报告》； 审核《项目定位细化报告》； 审项目定位调整方案。 4.9集团总裁 审批《项目定位细化报告》； 审批项目定位调整评审意见。 （1）投资部在确定目标地块后开展土地调研工作，组织各部门开展可行性研究，编制《项目可行性研究报告》 营销管理部与所辖地产公司策划部进行市场定位和产品调研工作，汇总市场调研资料，形成报告，提供给作为参考依据。 部按照集团决策层的决策意见获取土地。 （1）《项目定位初步报告》编写的前期准备 土地获取后，由部根据集团决策委员会的意见，确定项目是否立即开发，如非立即开发项目，作为储备项目；如立即开发，则在项目签约后15日内，由策划部牵头组织营销、设计、工程、成本、财务等相关领导成立项目定位小组。 策划部根据部提供的项目基本土地资料及前期调研资料，安排人员现场踏勘考察，确定市场调研的范围、重点，编制项目定位计划和时间节点表，收集与项目相关的各项目信息。基本资料包括： 用地红线图（含地形地貌）； 用地区域的控制性详细规划； 周边建设项目分布图。 现场踏勘主要是了解基地自然状况、四至范围、用地条件、周边配套情况，以便于分析项目的优劣势； 市场调研主要包括对项目周边二至三公里范围内可售、未售项目以及与项目的主力客源可能形成直接竞争的项目，以及周边市场需求及客户资源调研。市场调研完成后应填写《楼盘市调表》。 每次调研完成后，策划部必须完成一份《市场调研报告》，由策划部经理审核以把握调研报告的质量，并提交营销总监审核。报告内容应包括： 调研的目的和范围 b)重点