广州盛大蓝庭商场操作探讨.ppt

盛大蓝庭商场操作探讨 市场分析 2006年广州商铺市场特征总结 一、总体分析——成交走势分析 一、总体分析——成交走势分析 一手市场成交畅旺，全年共成交82.72万m2，高于供应量的61.07万m2；其中有四个月的月度成交量更超过9万m2； 二手市场走势平稳，月度成交量集中在区间2-3万m2，其中2月份存在7.23万m2的成交量是由于花都区当月有超6万m2的大面积商铺产权转移，从而拉高全市二手成交量。 一、总体分析——成交价格分析 一、总体分析——成交价格分析 一手市场的成交价格走势平缓，主要在10000-12000元/m2之间波动，而2月份逾1.4万元/m2的成交均价是由于受春节影响，成交量只有4.27万m2，而成交区域又集中在价格水平较高的天河和海珠两区； 二手市场的价格波动小，主要分布在4500-6000元/m2之间，而由于天河区5月份近1.7万元/m2的成交均价，将当月全市均价拉高至全年最高的7674元/m2； 二、综合商场、专业市场、裙楼商铺对比分析 附：2006年主要在推综合商场分布 附：2006年主要在推专业市场分布 附：2006年主要在推裙楼商铺分布 附：2006年主要在推综合商场推货量 附： 2006年主要在推专业市场推货量 附：2006年主要在推裙楼商铺推货量（天河区） 附：2006年主要在推裙楼商铺推货量 附：2006年主要在推各类型商铺成交情况 附：2006年主要在推综合商场价格情况 附：2006年主要在推裙楼商铺价格情况 附：2006年主要在推裙楼商铺价格情况 附：2006年主要在推综合商场营销特色 裙楼商铺：营销手段大同小异 预测分析—商铺 一、供应量预测：新增供应持续走高 附:即将有16万m2进入市场 二、产品预测：主力产品仍是裙楼商业 三、成交预测：一手降，二手平稳 四、价格预测：价格总体波动不大 五、热点区域预测 六、发展商预测 品牌发展商持有大型商业经营的趋势显现 广州商业史上多宗销售后烂尾的个案表明，大型商业的开发对资金需求较高，对其经营管理水平要求也较高，但同时丰厚的租金收入往往吸引着发展商，所以出现2006年如越秀城建、美林基业等品牌发展商进军商业地产，并持有经营，而2007年的广州商业市场将继续有多个大型项目由发展商持有经营，这种趋势将会越来越明显。 环市西名鞋交易市场（富力鞋城二期） 项目自身的特征 一期住宅销售理想，有一定的固定居住群体存在； 形成周六、日因珠三角进城者的固定停车点，存在周末固定人流量； 高尔夫练习场的投入使用，可逐步带来一定量的高档消费群。 项目所处地域非商业市场热点； 裙楼商铺非临一线路面； 整体规模效应不明显； 周边商业形态分散，较难形成行业规模效应。 我们的突破口在哪？ 前期思路回顾： 潮流站、住宅配套商业、整体脱手、进口商品城…… 反 思 与其让我们投入大量的推广成本去试验市场反应，不如让市场自然形成需要，从而引导项目商业发展方向。 如 可 操 作 如 何 操 作 7月初根据6月的接触与洽谈结果，最终确定销售策略及推广中心。针对重点意向客户进行突破性营销。 西城都荟 和记黄埔 中怡时尚坊 中怡集团 动漫星城 金东源公司 家居世博园 美林基业 天汇城 越秀城建 自持商业项目 开发商 表：06年开发商自持项目情况 珠江新城项目 汉溪项目 北京南项目 大马站项目 西塔裙楼 自持商业项目 建造中 百嘉信 建造中 招商地产 预计07年底完工 金东源公司 已封顶 景兴公司 建造中 越秀城建 开发进度 开发商 表：预计2007年发展商自持的商业项目情况 富力地产 发展商： 26套 项目规模： 裙楼首层内街商铺 物业类型： 从20多㎡至300 ㎡都有，各间铺大小不一。 面积间隔： 约90% 实用率： 项目为环市西苑裙楼商铺的余货； ? 趁富力鞋城还有不错的销售势头和一 定的客户资源，就包装为鞋城二期出 售，定位为“名鞋交易市场”； ? 富力鞋城后期的销售是带四年返租， 但这20多套没有； 项目简释： 1.4~2.7万元/ ㎡ 销售价格： 荔湾区环市西路 地理位置： 近期区域新货 形成独特的商业格局的突破口在哪？ 天 桥 连 廊 结论： 天桥的动工及落成将在市场上标志着项目形成独立商业格局，可与外部花地大道交通枢纽商圈链接，带动市场对项目价值的最终认同。 思路存在的问题： 推广及经营成本过高； 价值体现不理想； 有重复投入的心理负担； 涉及面过宽，后续支撑强度过大…… 目 的 以最低的推广成本，达到理想中的1.8万元/㎡ 利用高尔夫球会，带动商会群体 针对已购住宅业主进行调查及信息传播 利用合富置业全市二手130间地铺进行意向登记式的泛销售操作 针对大荔湾区及南海、顺德专业市场进行信息覆盖（短信+DM） 销售中心接待到访客户了解需求 针对外区