聊城金丰苑推广方案.ppt

大环境 聊城 位于山东省西部，地处冀鲁豫三省交界，辖八个县（市、区）和一个经济开发区，“城在水中，水在城中，城中有湖， 湖中有城，城湖河一体”的独特城市风貌，被誉为“江北水城”。 宏观经济形势分析 过去的5年国民生产增长速度很快。而在2004年到2005年聊城的国民生产总值是以26%的增长速度递升，让我们看到聊城经济的前景，这给我们的项目带来良好的销售预期。 政策对房地产市场的影响 尽管2005年宏观调控政策密集出台和争议问题众多，但房地产投资额与GDP的比值在宏观调控回落之后仍然达到8.64%。 房地产业无疑是拉动国民经济增长的重要因素，是中国经济的重要支柱产业之一。 房地产业作为国民经济的支柱产业，所表现出来的2006年政策： 1、宏观调控政策进一步发挥作用，政策细节进一步落实和完善，调控的重点仍然是抑制投资性需求和规范房地产市场，从而进一步稳定房价。 2、政府严格控制增量城市建设用地，优先考虑经济适用房和普通住宅建设用地，用于房地产开发的土地供应量基本保持稳定?，住房政策进一步有利于构建和谐社会，照顾弱势群体和中低收入群体。 3、一步升值对房地产的发展起到一定的制约作用，但房价还在不断上涨仍然无法抑制。 4、 2006年关于物业税征收问题已相应的初步“轮廓”显现。对于房地产二级市场来说，一直处于争议中的“20%个税强制征收”政策将得到一定程度落实，但征税对象不会太多，对房地产二级市场的影响不会太大。 小环境 弱化缺点，寻找卖点，塑造卖点，挖掘卖点 主要竞争对手 总结 只有这样 我们才能弱化区位、配套等硬伤 成为市民选择新居的标杆 所以，我们的定位就是： 项目支撑点 景观建议 中式园林、坡地风情 借鉴国际流行的坡地园林设计手法，在中心花园位置制造起伏的地势，将花园变成生动立体的坡地园林，坡地上设计长廊、亭台、座椅，并设计中央小型喷水池，流水顺势而下，沿坡地小河流淌。使得整个社区空间层次和景观效果更加丰富。 配套建议 对标志进行修改（使之更加符合健康服务的概念） 聘请专业化物业管理公司,提倡‘三代服务论’ 小区幼儿园改为双语幼儿园并与聊城大学合作 在小区楼间设置健身器材 在小区内增加100棵大树（增加健康的概念） 在社区内设计雕塑、提升项目品位 在社区内增加音乐背景 在城区繁华地段设立第二售楼处 阶段划分 标志 价格空间 在销售价格的制定方面，要统筹考虑项目的综合成本、开发商的预期利润、周边项目的竞争状况、区域住宅项目不同档次的价格权衡、发展潜力、消费者的承受能力等等。 价格制定主要侧重于两个方面，一是单价控制，二是总价控制（即户型面积不能过大，可以使更多中低端的消费者进入，以烘托起项目的人气）。 依目前情况来看，项目整体均价可以定位于1600－1700元/平米，根据位置的差异、层数不同、面积大小来确定具体价格，一户一价。 价格策略 低开高走策略 以优惠的价格上市,逐步提升项目的价值,制造 不段升值的假象,以维护良好的市场口碑.并促进项目后期的高额利润 推出策略 三个阶段推出 第一阶段:北部两栋楼 第二阶段:南部两栋楼 第三阶段:中间两栋楼 (详见策划方案56页之第三部分) 售楼部建议(详见附件三66页) 七、整合推广策略 整合推广主题： “轻松置业、健康生活” “生活高高在上，健康唾手可得” 整合推广目的：将项目“健康、服务”的生活概念推 向市场,并充分向市场传达出支持项 目概念的卖点和价格优势，在水城掀 起健康生活的风潮；给开发商建立良 好的形象、美誉度和市场口碑。 整合推广工具：灯杆旗、车体、户外、海报、围档 楼书、活动、现场 第一阶段：一站式健康、服务生活——形象推广期 第二阶段：给你的家人一个健康的家——情感诉求期 第三阶段：健康360度——卖点展示期 八、V