北京平谷区今典名园项目策划.docVIP

北京平谷区今典名园项目策划案 目 录 我们的操盘思路第一部分 相关分析一、市场环境分析 ………………………………………………2二、需求调查分析 ………………………………………………5三、平谷区供给项目分析 ………………………………………14四、本项目SWOT分析 ………………………………………24第二部分 本项目操盘思路一、项目定位 …………………………………………………26二、市场战略 …………………………………………………27三、操盘策略 …………………………………………………27四、推广主题 …………………………………………………28 五、项目建议 …………………………………………………28 六、销售准备 …………………………………………………29 第一部分 相关分析 市场环境分析 1、平谷地理、经济概况 平谷──位于北京的东北 , 天津的西北 , 地连两大直辖市 , 是京津两大城市的衔接区。平谷三面环山 , 中间百里平川。北倚长城 , 西接首都国际机场 , 山青、水秀 , 空气质量一级 , 是国家生态环境 示范区。谷区距北京城70公里，北与密云县相邻，西与顺义区接壤，东、南分别与河北省兴隆县、三河市和天津市蓟县毗连；面积1075平方公里，人口38.5万，全区划分14个镇、2个乡，275个行政村。平谷区地处燕山山脉南麓，华北平原北端。北、东、南三面环山，中为平原谷地，故名平谷。东南倚巍峨盘山，北踞万里长城。泃河由东而西转南流贯全境，洳河自北而南汇入泃河。平谷区历史悠久山水。有北京市政府命名的“金海湖、大峡谷、大溶洞”市级风景名胜区、金海湖市级旅游度假区；有成两区三环带分布的十一大旅游景区；有载入吉尼斯纪录的世界最大桃园 ,有人类先祖留下的上宅文化和代代相传的淳朴民风。平谷旅游业已实现了食、宿、行、游、购、娱的较高层次配套 , 有上百家高中低档的宾馆 ( 饭店 ) 、度假村和四通八达的交通网 , 是充满魅力的特色生态园、旅游观光园、度假会议园、休闲娱乐园和体验文化园。北京城到平谷的最佳线路：北京——京顺路——枯柳树环岛右转——平顺快速路——平谷北京——机场高速——穿过首都机场西北侧——平顺快速路——平谷北京——机场高速——北皋出口——京顺路——枯柳树环岛右转—平顺快速路—平谷北京——六环路——南法信出口下桥——平顺快速路——平谷北京——六环路——通州后屯出口下桥——京哈高速——燕郊李齐庄左转——密三路——平谷北京——京通快速路——京哈高速——燕郊李齐庄左转——密三路—平谷 2.2天津到平谷的最佳路线：天津——津围快速路——宝坻——蓟县——王庄大桥路口左转——平谷　　天津——京津塘高速——北京六环路——平谷　　天津——津围快速路——宝坻左转——宝平公路——102国道左转到三河燕口路口右转——平谷 唐山、秦皇岛及东北游客至平谷的最佳路线：京沈高速——天津、蓟县出口右转——津围快速——蓟县——王庄大桥左转——平谷 廊坊到平谷的最佳路线：廊坊——北京六环路——通州后屯出口下桥——京哈高速——燕郊李齐转左转——密三路——平也可从六环路顺义南法信出口下桥——平顺快速路——平谷 小结：从以上的问题结果来看，被调查者在购买房屋的时候首先考虑的因素是房屋质量和房屋价格，在这两者之间，房屋质量更是优先考虑的，其他因素和这两项指标相比较相对弱了很多。 2、您在平谷区域最高可以承受的商品房单价为： 1)2000元以下 2）2000-2500元 3)2500-3000元 4)3000-3500元 5)3500—4000元 6）4000-5000元 小结：从以上的调查中可以断定，被调查购房者更多的选择2500元以下的房价居绝大多数，有部分被调查者能够承受2500-3000元的房价，但比例相比较少了近一半，由于被调查区域选择的问题，3000元以上的房价没有人愿意承受。对于任何消费者来讲，商品价格越低越好，大家都希望花最少的钱得到最大的利益，所以对于此类问题的回答结果可作为参考，其真实性需要进行判断。 3、您最高可以承受的商品房总价为： 1)15-20万元 2)20-25万元 3)25-30万元 4)30-35万元　　5)35-40万元　　 6)40-50万元　　7)50万元以上 小结：最高可以承受的商品房总价调查中，48%的人可以接受15-20万之间的总价，能够接受20-25万的占43%，能够接受25-30万的占6%的比例，30万以上的房屋总价接受程度极弱，所以说25万以下的房屋总价在平谷区及本项目周边接受程度最高。这个问题答案反映出的问题和以上的房屋单价反映的结果具有类似性，但也可以反映出大众的消费心理和承受能力