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燕郊项目策划报告 技术管理中心－市场研究室 目录 第一部分 宏观篇 机遇 区域定位 第二部分 市场篇 住宅 供需状况 产品状况 商业 规模（现状及规划） 发展态势 第三部分 客群篇 客群现状（类型分布） 需求分析 第四部分 产品篇 项目定位 住宅产品建议 商业产品建议 开发步骤/开发策略 附件资料 第一部分 宏观篇 1.机遇 3.结论 燕郊地理位置优越，燕郊处于京津冀一体化（环渤海区域）核心地带，自然承接着北京国际化的发展机遇。 交通便利，满足城市人口对于工作和居住的交通需求。 居住环境较拥挤的中心城区更加生态化，对居住环境有更高追求的城市人口更具吸引力。 根据北京与通州的发展趋势分析，随着通州地区居住和商业功能的升级发展，通州区域经济也受到大力推动。目前，通州区域作为北京新城的城市功能也出现了外扩趋势。与通州一河之隔的燕郊首当其冲地承接了该城市功能。 燕郊继通州之后，成为北京城市的后花园，承载了大量北京城市溢出人群的居住需求。 第二部分 市场篇 2.1 燕郊房地产发展回顾 燕郊的房地产发展基本上始于1998年。在此之前，基本上是单位自建房和当地人的自有房为主；从1998年开始，小规模的商品房建设开始进行，真正的商品房的开发是从2001年随着东方御景的开发开始，目前已经呈现快速发展的势头。 在项目品质上尚待升级换代，市场已经出现这种态势。 2.2燕郊区域土地供应 2.3燕郊房地产市场住宅供应板块分析 2.4燕郊住宅项目供应区域示意 2.5燕郊住宅产品近年价格走势 2000年以前，燕郊房地产市场近乎处于空白； 2002年，房价也仅仅约1000元/平； 2003年至今，房价遥遥而上，均价至5500元/平，部分高端项目甚至7000元/平。 2.6燕郊区域住宅供应价格结构分析 燕郊项目均价和总价主要呈现两个区间段，对应不同地段和品质的楼盘，价格仍然是燕郊区域楼盘制胜的法宝。 1、均价4000元/平米左右，总价在40万左右，多为老城区项目，生活配套设施相对齐全些，购买客户大多为自住型客群。 2、均价5000元/平米左右，总价在50万左右，多为潮白河区项目，靠近潮白河，景观效果相对较好，购买客户大多为改善型客群。 2.7燕郊市场住宅产品调研结论 2.7燕郊市场住宅产品调研结论 结论五：整体来讲，燕郊房市因京而兴，因交通而起，但是产品仍然处于待升级阶段，在规划布局、景观、户型以及产品细节上，尚有很大的发挥空间。 2.8燕郊商业板块分布 2.10燕郊区域商业地产调研结论 2.11燕郊房地产市场总结 第三部分 客群篇 3.1客群来源 3.2客群特征分析 3.3客群需求特征 第三部分 产品篇 住宅产品定位 中高端品质的城市大型居住社区 以满足首次置业需求的住宅产品为主，突出住宅产品的居住舒适及实用性。 便利交通，居住配套完善。 商业配套品质较高。 公建类产品定位——以世界名品为主题的购物中心 类住宅产品 SOHO 酒店式服务公寓 商业产品 世界名品主题购物中心（名品购物村） 名品展示中心（会展中心） 广场艺术中心 会议中心 城市生活园 住宅类产品开发策略 住宅产品前期以改善性住宅产品为主，辅以一定量的小户型产品 中期以中小户型产品为主 后期开发一定量升级类产品。 公建类产品开放策略 以名品购物村为首开亮点，并结合开发一定量类住宅产品保证现金流。 中后期开发城市生活园配套公建，结合住宅产品的中期开发，吸引对配套设施依赖较强的中低收入者。 附件资料 1.《北京及通州发展趋势》 2.《燕郊区域住宅项目个案资料》 小结 按照《北京城市总体规划（2004—2020年）》确定的发展格局，通州作为发展最快的新城，目前已承接了北京大部分的城市溢出人群，其中，房地产市场的发展已完全脱离郊区地产的发展水平，融入北京城市房地产发展的市场水平中。 随着通州地区大批人口的入住，房地产的发展已由满足简单的居住需求向满足更全面更高品质的生活需求过渡。近年来，通州商业地产的迅速发展即是房地产功能提升的表现。 随着通州地区居住和商业功能的升级发展，通州区域经济也受到大力推动。目前，通州区域作为北京新城的城市功能也出现了外扩趋势。与通州一河之隔的燕郊首当其冲地承接了该城市功能。 产品建议——意向展示 名品购物村 产品建议——意向展示 城市生活园 产品建议——开发策略 2005年1月27日，国务院批复了《北京市城市总体规划（2004－2020）》（简称《总体规划》）。 根据《总体规划》中的要求，北京将打破原来“单中心聚集”的格局，构建“两轴－两带－多中心”的城市空间结构，形成“中心城－新城－镇”的市域城镇结构。 中心城是北京政治、文化等核心职能和重要经济功能集中体现的地区。其范围是市区范围加上回龙观与北苑北地区，面积约