台州项目户型配比建议.docVIP

台州项目户型开发建议 新明策划部·东一整合传播 2007年2月3日 导 言 首先非常感谢贵司给予我们参与本项目前期策划工作的机会。在初步接触本项目后，我司项目组人员在台州当地对本项目进行了相关调查研究和讨论，现就我司对本项目的部分有关项目开发方面提出建议如下，如有不到之处，敬请指正。 同时希望在接下来的时间里，凭借贵我双方在过往良好合作的基础上，通过双方的共同努力，将本项目做到最好。 市场环境篇 一、台州房地产市场浅析 1．产品供需呈现供大于求的状况 商品房供应情况（限椒江、路桥、黄岩的部分楼盘，绝大部分都是在椒江区块） ? 根据台州第四届房交会的楼盘信息统计，在今后两年有不少于210万㎡住宅上市，还没有包括太阳城、经济适用房、台电小区等一些项目。预计总量不少于350万㎡（不含路桥100万㎡立改套），按每套平均120㎡全年新增房源为3578套，新增房屋需求为1424套，供需比为25：1㎡㎡㎡—4000/㎡㎡东泰华庭为了将价格进行到底，推出了团购优惠活动，凡一次性购买5套或5套以上的，每套房子优惠5000元。如此的优惠活动，吸引了不少犹豫的购房者。??? 新大众·城市港湾去年12月第一期开盘，起步价为3350元/平方米，今年情人节（2月14日）又将推出第二期B区6幢点状高层，起步价为3400元/平方米。新大众房产让利客户推出团购优惠活动，凡购买3套能上以上每套优惠5000元，5套以上每套优惠7000元，10套以上每套优惠9000元。优惠让利，敲动购房人的心。??? 椒江江滨路东段的华荣名筑，正月初四一期推出124套，目前起步价3480元/平方米，一次性付款可享受9.8折优惠。凡在正月十八前购买的所以购房者，均可享受团购优惠。开元·云顶佳苑、鑫泰·香格里拉和万家华庭从最直观的层面上说起，虽然这3个楼盘建筑形态上存在着差别，云顶佳苑由别墅和小高层组成，万家华庭和香格里拉则是纯高层建筑，但高价位仍然是它们的基本特点。这首先是由这3个楼盘所处的区域环境所决定的，这里是开发区的核心地段，都市的繁华、便利、城市文化品位无一不在这里得到体现。台州市政府、市民广场、台州大剧院、台州书画院、市文化艺术中心、耀达国际酒店、新台州大厦等诸多大型政务、文化、休闲场所共同支撑起了物业价格的主体框架，符合地段理论的基础。云顶佳苑的别墅因其具有稀缺的特性，因此开盘时所定出的高价并不妨碍它逆市飞扬；香格里拉高层价格高出市场价一大截早就是人所众知的事情，即便这样，8000元/平方米的单价还是让人们吃惊不已；万家华庭新开出的高层均价也超过了600元/平方米，二者将当前台州楼市高层的总体价格拉升了几个档位。相形之下，云顶佳苑小高层因为开盘早，在同等层数上价格则明显低于前两者。㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡ 410060 户型种类 户型面积 比例 分配面积 可售套数 单幢户数 幢数 二房二厅一卫 89 5% 20503 230 66 3 三房二厅二卫 110 20% 82012 746 66 11 三房二厅二卫 138 25% 102515 743 66 11 四房二厅二卫 160 24% 98414 615 66 9 四房二厅二卫 180 18% 73811 410 66 6 五房二厅二卫 250 8% 32805 131 －－ －－ 合计 100% 410060 2875 －－ 42 说明：单幢户数的设定为概率计算，初步设定为每单幢三个单元，每单元一梯两户 户型种类总体比例 户型种类 总体比例 二房二厅二卫 5％ 三房二厅二卫 45％ 四房二厅二卫 42％ 五房二厅二卫（复式户型） 8％ 合计 100％ 上述户型配比是我司认为本项目在开发规划时所能考虑最为优化的分配建议，但由于在进行实际规划设计时，有可能需要符合国家90平方米户型的政策规定，因此，我司建议，在必须符合国家政策的条件下，把部分户型进行设计调整，以“1＋1”的并联户型形式进行处理，即“1套大户型＝1套中户型＋1套小户型”，具体调整方法如下： 调整户型一： 138m2（三房二厅二卫）＝88m2（二房一厅一卫）＋50m2（一房一厅一卫） 调整户型二： 180m2（四房二厅二卫）＝120m2（三房一厅一卫）＋60m2（一房一厅一卫） 调整后的户型配比如下表： 住宅楼建筑面积 410060 　 户型种类 户型面积 比例 分配面积 可售套数 单幢户数 幢数 二房二厅一卫 89 5% 20503 230 66 3 三房二厅二卫 110 20% 82012 746 66 11 三房二厅二卫 138并联户型 88 25% 102515 743 66 11 50 四房二厅二卫 160 24% 98414 615 66 9