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天津程村项目初探 探讨思路 德思勤豪宅体系研究成果借鉴 类似项目案例 项目开发方向研讨 德思勤类似项目豪宅经典案例 德思勤公司介绍 德思勤豪宅体系研究成果借鉴 成果一：豪宅DNA属性鉴别 成果二：容积率指标下的产品开发方向 成果三：低层高密度住宅研究 成果四：豪宅的土地价值梯度分析 成果一：豪宅DNA属性鉴别 豪宅的DNA属性是指鉴别豪宅的关键要素，是确定豪宅开发方向的依据。集中体现在以下三大属性： 指标属性、资源属性、社会属性 一、指标属性 对豪宅而言，尤其是对中国的豪宅而言，产品部分先天的条件是通过项目的经济技术指标而硬性规定的。对低密度住宅主要是指项目的容积率指标。目前房地产比较认同的关于低密度住宅的定义是容积率低于1.1以下的低层及多层居住区。 在此范围内，可以分为低层高密度与低层低密度住宅。另外一种综合低密度住宅是在项目的局部区域的低层低密度产品、低层低密度组团。 二、资源属性 在项目硬性指标满足豪宅的要求后，还要看项目的是否具有成为豪宅的资源。包括自然资源、人文资源、位置优势。 对豪宅而言占有稀缺的资源优势是豪宅价值能否兑现的关键因素。 上海紫园 美国的三湖别墅 三、社会属性 社会属性包括豪宅的人文、区域认可度、历史价值等。可以是先天的条件，也可以通过后天创造。 由于中国的富人富不过三代，所以目前豪宅的社会属性的影响还较弱，但仍是不可缺失的重要因素。 成果二：容积率指标下的豪宅开发方向 成果三：低层高密度住宅研究 低密度豪宅的价值就在于人们对资源的最大化拥有的愿望与人们对自然与亲地的居住的梦想。但土地是有限的，尤其是拥有景观资源的土地更为稀缺。 低层高密度住宅的研究就是解决如何在有效利用土地的基础上进行低层建筑的规划设计。从而获取项目的最大价值。 成果四：豪宅土地价值梯度分析 从前的开发模式，往往是土地的规划先于土地的策划；而土地的规划中虽然考虑到景观、噪音、朝向等因素的影响，但是在最终判断这些地块的价值时，这些因素所占的比例究竟有多大？而且从市场与客户的角度如何看待这些因素？这是无法从规划中得到答案的。 对于发展商而言最为关心的问题就是如何让项目价值最大化？如何确定项目中各个地块的价值，将最好的土地放置价值最高的产品，合理规划建筑、道路、园林、配套之间的关系。 那么土地价值梯度分析法就从市场与客户的角度解决这一问题。 类似项目案例 上海滩洋房 万科城 万科第五园 熙园 城市山谷 上海滩洋房 地址：浦东乳山路505弄 投资商：长甲集团 开发商：上海置业有限公司 占地面积: 14万M2，建筑面积17万M2 建筑形式: 28排电梯4-6层叠加式住宅， 总户数：608，停车位1000个 容积率：0.98，绿化率：50%， 配套：地块2号线、地铁6号线，会所，便利店，建行，医院 项目特点：通过以低建筑密度，高绿化率，打造中心城区难得一见的浓荫深宅，通过人行道两旁的法国梧桐、经典风格围墙护院，原味的花园洋房建筑，感受旧上海滩的尊贵气度。 开发主题：内陆家嘴别墅型浓荫深宅 万科城 万科第五园 熙园/城市山谷 参看案例PP 项目开发方向研讨 项目情况 项目位置地处外环线附近，交通便利，非常安静，离尘不离城。 项目周边开车半小时所辐射有奥运会体育场馆、天津大学、南开大学等学区，还有西青经济开发区（区内有世界500强企业）。项目有较好的人文环境氛围与产业链支撑。 项目硬性指标：占地250587.2㎡/容积率1/绿化率40%/建筑密度30% 从本项目的资料可以看到项目具备成为豪宅的先天条件。 参考德思勤的研究成果，项目容积率指标决定项目的开发方向有十一种产品组合的可能性。但归纳起来就是三种开发方向低层高密度、高层低密度、综合低密度下的局部低密度。 不同开发方向的开发理念也各不相同。具体采用哪种开发方向要通过大量的市场调研与项目分析来确定。 公司简介 参看公司PP * * *