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投资项目基础数据分析估算 第一节 房地产开发项目总投资与总成本费用 的估算 第二节 房地产投资项目的收入、税金估算与 资金筹措 第三节 借款还本付息的估算 第四节 财务基础数据估算案例分析 第四章投资项目基础数据分析估算 基础数据直接影响着财务评价结果。 基础数据资料主要通过市场调查、投资分析与预测分析取得，在此基础上进行财务预测，形成总投资估算表、总成本费用表、销售收入与经营税金及附加估算表、出租收入与经营税金及附加估算表、土地增值税计算表、投资计划与资金筹措表、借款还本付息表、用款计划表等。 第一节 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念 1、房地产开发项目投资与一般建设项目投资区别 对一般建设项目而言，其总投资是固定资产投资、建设期借款利息和流动资金之和。 对于开发后租售模式下的房地产开发项目而言，开发企业所投入的建设资金均具有属于流动资金的性质，其投资的大部分是在形成建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的房地产商品，并通过预售或建成后的租售收回投资。 第一节 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念 1、房地产开发项目投资与一般建设项目投资区别 投资开发过程中，开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚至是零，基本上所有的投资均一次性地转移到房地产产品的开发成本中去了。房地产项目总投资基本就等于房地产项目的总成本费用。 第一节 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念 2、房地产开发项目总投资 开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金（见下页表）。 第一节 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念 2、房地产开发项目总投资 开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等（见下页表）。 第一节 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念 2、房地产开发项目总投资 经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。 第一节 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念 3、开发产品成本 开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，也就是当开发项目产品建成时，按照国家有关会计制度和财务制度规定转入的房地产产品的开发建设投资。 第一节 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 房地产开发的总成本费用有两种分类方法： （1）包括开发成本和开发费用。 ①开发成本包括土地费用（土地使用权出让金和土地征用及拆迁安置补偿费）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期间税费、不可预见费。 ②开发费用包括管理费用、财务费用和销售费用。 在计算土地增值税的扣除项目时，一般采用此类划分。 第一节 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 房地产开发的总成本费用有两种分类方法： （2）包括开发直接费和开发间接费。 ①开发直接费包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费。 ②开发间接费包括管理费用、财务费用和销售费用、其他费用、开发期间税费、不可预见费。 例如，某开发商开发一小区，总建筑面积为49781平方米，其中，住宅部分为47581㎡，休养所为1200㎡，综合商场为1000㎡。住宅部分全部预售，休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13057万元，其中开发建设投资13049万元，由开发产品成本12867万元和自营固定资产的182万元组成；综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元，到项目结束时一次性收回。 上述开发项目总投资构成见下页图所示。 从下页图可以看出，如果该项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就不包括经营资金8万元；其中的开发建设投资也不包括自营固定资产182万元，而只余下开发产品成本12867万元。此时，总投资等于开发建设投资也等于开发产品成本12867万元。 如果是开发完成后用于租售的项目，项目总投资基本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总成本费用）。 第一节 总投资与总成本费用估算 二、房地产开发项目总成