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房地产宏观调控与市场趋势 陈宝存 亚太城市发展研究会 房地产分会 会长 财经评论人 亚太城市发展研究会 房地产分会会长 全国工商联房地产商会理事 全国房地产经理人联盟副秘书长 全经联研究院副院长 房改之前 代表性的公司： 1、中房集团： 1981年1月16日，经国务院批准组建中国房屋建设开 发公司， 是全国成立最早的房地产开发企业。 1987年11月，更名为中国房地产开发总公司。 1993年1月，更名为中国房地产开发集团公司， 并以该公司为核心组建中国房地产开发集团。 2、万科集团：成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳。 房改之前 房改之前的代表性事件： 海南北海危机： 1992年，海南岛省总人口160万，房地产公司两万多家。 地价由十多万一亩涨到600多万一亩。 房价由1991年的1400元/平方，涨到1993年的7500元/平方。 数千亿的资金涌入海南。 1993年，CPI增长高达24%以上。 93年的治理整顿， 北海200亿烂尾资产 海南烂尾楼高达600多栋、1600多万平方米 闲置土地18834公顷 积压资金800亿元 四大国有银行300多亿烂帐。 98年房改 房改前的住房困局： 1978年 vs 1949年，人均住宅面积由4.6平米/人下降至3.9平米/人。 《中国城市统计年鉴1999年》的数据，全国采样调查229个城市： 人均超过15平米的城市只有49个，占总数的21.4%； 人均超过10平米的城市有202个，占所调查总数的88.2%； 最低的城市六盘水，人均居住面积只有3.43平米。 98年房改 房改的由来： 1996年6月，朱镕基总理在国务院的常务会提出，住房建设可以成为新的国民经济增长点和新的消费热点。当时提出将房地产业作为支柱产业确实是有其历史背景的。 1997年夏天，《住宅建设成为国民经济新增长点的研究》课题组在北戴河召开的一个小型研讨会，成为房地产业被列为国家支柱产业的开端。 也是在这一年，我们国家经济出现通货紧缩，亚洲金融危机爆发。 中央提出要促进消费、扩大内需、推动生产，而房地产业在GDP 中所占比重较大，产业关联度高，理所当然成为了拉动中国经济增长的新动力。” 98年房改 房改的由来： 1998年，个人按揭政策出台，为房地产业装上了推进器。 2000年以来，房地产投资年增长率都保持在20％以上的高位 2005年，即使“国八条”出台后导致房地产市场有所降温， 全年房地产开发投资仍高达15759亿元，同比增长19.8％， 占全社会固定资产投资的18％。 市场化成就 宏观调控的动因 ■1998年-2008年，全国住宅均价累计上涨97%，而同期GDP、人均GDP、人均可支配收入的累计增幅均达到或超过2倍。 ■1998-2004年，全国住宅均价累计上涨37%，低于同期GDP等指标涨幅，而2004-2009年，全国住宅均价累计上涨79%，与同期GDP、人均GDP、人均可支配收入和居民储蓄存款涨幅基本持平。 ■ 重点城市1998-2009年涨幅普遍低于同期GDP和人均可支配收入 ■ 1998年-2009年，北京等重点城市住房均价累计上涨150%-300%不等， 但除上海外，其他重点城市的住宅均价涨幅均低于同期GDP累计涨幅， 如北京住房均价累计上涨312%，但GDP上涨375%； 深圳住房均价累计上涨191%，但GDP累计上升432%。 ■上海的住宅均价涨幅尽管高于GDP涨幅，但同期居民储蓄存款累计上涨511%。 ■一线城市2004-2009年房价累计涨幅超出同期GDP和人均可支配收入，二线城市涨幅相对较小 ■天津、武汉、重庆、南京等二线城市住房均价涨幅低于同期GDP等指标。 2004年-2009年，重点城市的住房均价增速加快 北京：累计涨幅达到163%， 同期GDP、人均GDP等指标涨幅均不及90%， 仅有居民储蓄存款累计增长110%；