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项目战略策划方案书 战略策划 　　　　　　　　　 　　　　　规划设计条件 一．用地区位　面积　　用地性质 位于西山区茨坝镇龙泉路以西 构件厂，重机厂生活区以东，机械工业学校以南 用地规模：１００亩　　　约和６６６００㎡ 用地性质：居住用地（Ｒ） 二．用地开发强度控制 容积率﹤２．０ 建筑密度﹤２８﹪ 绿地率﹥４５％ 三．公建配套设施配套六班幼儿园．小区管理用房文化体育活动场所．卫生站等公共设施四．市政配套设施设置给，排水，垃圾处理，电力，电信等设施六．交通组织主要出入口位于龙泉路，机动车位按每１００㎡建筑面积０．７５个设置七．环境设计要求设置一大于400㎡的中心绿地.人均公共绿地0.5 ㎡,绿化以乔木为主 项目区位示意图 项目影响及制约要素梳理 昆明房地产市场市场需求分析图 房地产投资情况说明 一.2000年-2004年我省房地产投资平均增长10.5%,全国平均增长15.76%,低于全省固定资产投资平均增长率3.4%. 二.2005年1-6月我省房地产投资去年同比增长44%,绝对总量90亿元,去年同期投资基数较低 三. 2005年1-6月我省房地产投资规模居全国20位,西部地区地5位 四. 2005年1-6月我省房地产投资占城镇固定资产比重15.3%, 全国平均水平为22.1%.西部平均水平为18.1% 注: 我省房地产投资平稳 不存在过热 昆明商品房销售价格平稳 一.2000年-04年全国住宅商品房价格一路攀升,云南的销售价格有生有降,2004年涨幅5.5%,平均售价2014元,同比增加5.5%,同期全国增长率14.5%,其他年云南增长率为4%以下. 二.2005年1-6月我省房地产商品房销售价格为1990元,同比上涨2.5. 三.国家统计局对35个大中城市2005年1-6月的房地产商品房销售价格调查 显示,昆明房地产商品房销售价格同比上涨7.8%.全国平均房地产商品房销售价格同比上涨10.1%.增幅排29位, 四.昆明房地产商品房销售价格为2612元,排位靠后. 房地产供求关系平衡 一.2000-2004年,我省商品房施工面积每年平均增幅为4.5%,竣工面积每年平均增幅为6.1%,同期销售面积逐年上升,2004年销售面积为538万平方米,比上年增长17.6%. 二. 2005年1-6月我省房地产商品房竣工面积为167万平方米,销售面积为212万平方米,空置率下降.到目前没有恶意炒房现象. 项目竞争态势图 项目市场调研资料收集来源 项目竞争力分析 影响项目定位要素分析 项目定位分析流程 项目与市场发育区域比较 项目目标客户群分析在选择目标客户群的过程中是一个非常艰难的取舍和考量过程；困惑较多，　主要表现为：　　　　　　　　　　　一．在上图＜项目竞争态势图＞中所分析市区进入北市区版块的潜在客户基本上被红色标注的北市区主流大盘拦截和消化掉．　　　　　二．按照现行的项目地块情况，做昆明市场大众主流楼盘，只能转向麦溪，尚家营以北，茨坝镇以及周边的企业，学校，公务员及其他人员，但这样的目标客户定位，又极大地制约了项目的开发定位　，要等周边的情况数据调查后才能最终确定可能性．　　　　　三．如果要有效突破北市区的大盘的重围，只有创新，战略创新，产品创新，整合所有优势资源，做特色楼盘，但随之而来的是增大了企业的风险和考量开发商资本运作和政策运作的能力，开发商面临艰难战略取向的考虑和选择，究竟把企业发展的重点引向哪里？此项目如果缺乏创新，如果缺乏和北市区其他楼盘的比较优势，和特色定位，那么风险极大，摆在我们面前的只有两条路：Ａ．利用土地价格优势，面对市区目标做低价位的经济适用房,安居房，面对项目地块周边积集多家中大型企业和大中专院校，茨坝镇的公务员，中小私企业主和社会其他人员．锁定企业学校的目标群，以牺牲利润换集团定单．但随之必然影响企业未来的发展方向和战略定位，因为其早期开发的南疆花园，已由于同时期的同质化建设，在现在看来和周边的其他小区，有显明的比较劣势．对于企业的品牌建设，有着一定的负面影响．Ｂ．北市区集中了黑龙潭公园　昆明植物园，众多休闲生态公园和生态农家乐，但缺乏有品位，上档次休闲产业，整合昆明重机厂，塑料厂，省二建的土地资源，连通长虫山自然森林，建设北市区高品位的集房地产业，休闲产业，社区产业为一体的特色产业区，近期可决解商品房销售和相关企业的的职工住房问题，远期可决解后续战略发展的土地和资源的储备问题，决解了开发商艰难的战略考虑和选择，也符合国家产业调整的战略规划，　　　　　　　　　Ｃ．在选择企业战略发