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中大紫都2010年营销计划及销售策略提报 汇报提纲 第一部分 2009年房地产形势分析 第二部分 中大紫都现状分析 第三部分 2010年销售目标 第四部分 2010年销售策略 宽松的货币政策是市场回暖的重要原因 稳健的财政政策确保房产市场健康发展 2009年12月9日，国务院常务会议决定：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。二手房转让营业税免征时限从2年恢复到5年，表明中央对明年房地产市场采取“有保有压”的政策。一方面，由于经济复苏的根基并不稳固，国家依然希望明年房地产业在扩内需中发挥重要作用，所以“其他住房消费政策继续实施”；另一方面，针对投资投机风潮过盛，房价增涨过快的现象，国家终止营业税优惠政策表明其抑制投机性需求的态度。至于契税、二手房土地增值税、印花税减免等税收优惠政策后期也可能陆续取消。至于物业税的开征，由于涉及面广，可执行性还有待完善，因此短期内实行的可能性较小。 适度紧缩的土地政策有效抑制市场风险 在2008年宽松的土地政策影响下，各地高价地不断爆出，地方政府土地财政收入大幅增长。12月17日，国土部等五部委联合发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确提出规范土地出让收入分期缴纳期限，原则上不超过一年；首次缴付比例不得低于全部土地出让价款的50%。这一政策标志着宽松的土地政策已经终止，有利于土地市场的降温。在各项优惠措施的影响下，2009年房地产市场已全面回暖，开发商融资及资金压力基本都得到解决。预计未来中央在针对开发商资本市场融资及土地信贷方面将进一步收紧，这将有利于控制房地产信贷风险，抑制地价上涨。 09年南昌市场整体情况 2009年一季度，承接2008年第四季度的经济大衰退，全球经济继续探底，房地产市场却率先开始反弹。2009年中国经济从急跌到企稳回升，开始由衰退走向复苏，房地产行业从中起到了巨大的作用。 国家统计局公布的数据清晰地显示了今年楼市的升温趋势：1-6月，全国商品房销售34109万平方米，同比增长31.7%；至7月，销售41755万平方米，同比增长37.1%；至8月，销售49416万平方米，同比增长42.9%；至9月，销售58371万平方米，同比增长44.8%；至10月，销售66369万平方米，同比增长48.4%。 据不完全统计，全年南昌市（含四县五区）实现销售住宅成交面积约666.6万平米，非住宅面积成交约80万平米，其中南昌市住宅成交约419万平米，非住宅面积成交约70万平米，远超历年。 价格走势 2009年南昌房地产市场全年实现价格增长1338元/㎡，涨幅为30.96%。各主要版块均实现不同程度的上涨。其中红谷滩板块全年涨幅达到77.64%，为各板块之最。而青山湖板块全年涨幅3.24%，价格波动不大。 二期销售汇总 二期开盘至今，已销售818套，销售率达99.8％，签合同812套，签合同率达99％，销售金额达3.6亿元元，回笼资金超过3.59亿元。其中09年销售房源近395套，签约392套，完成销售额超过2.25亿元，回笼资金超过2.24亿元。 剩余房源分析 一期共12套，面积140-160之间，顶层复式楼 二期2套，面积约150，分布在顶层 以上可见剩余房源多为面积较大，总价较高，位置较差的房源 已成交客户分析1 以上可见客户来源周边较为集中，占总比例的66% 已成交客户分析2 以上可见客户职业群体集中在个体商业者和自由职业者 年龄段以中青年置业者居多 三期概况 三期总建筑面积75070.27平方米。其中公建面积7238.8平方米，住宅面积66042.9平方米。（其中小于90平米以下户型17444.92平方米，小户型比例26.4%）总户数610套。 户型配比 以上可见三期以三房为主，两房为辅 户型结构合理，面积紧凑 销售目标 三期计划2010年4月开工建设，9月份争取开盘销售。计划完成销售金额2.5亿元，回笼资金2.1亿元。 热销手段 高品质的产品； 有冲击力的价格； 促销信息广泛轰炸； 合理的营销手段； 良好的现场把控能力。 广告语 主推广语仍为“生活之城，魅力之都”； 以“典藏三期，老城区最后的压轴戏”的概念推出。 产品 以两房80-90平米为主； 三房100-120平米为主； 力求紧凑，布局合理，实用为主； 总价低，适应人群广。 渠道1 事件营销，将贯穿09年的整个销售过程 1）通过大众参与，增加来访量； 2）通过活动体验，营造未来品质生活； 3）通过媒体报道，塑造企业品牌和形象。 渠道2 团购，将是09年价格策略的重要手法 1）随着销售量的增加，同单位的客户不断增加； 2）可利用羊群效应，带动团购； 3）较好去实施价格策略 渠道3 以老带新，将是09年最经济的销售通路 1）目前以老带新比例，已达35%； 2）培育老业主的美誉度