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潍坊房地产市场调研报告 2011-3-11 目录 第一部分 宏观环境 5 一、近期政策环境分析 5 1.1国家政策走势分析 5 1.2潍坊政策落地执行情况 9 1.3潍坊市场政策抗压能力分析 10 二、宏观经济 11 2.1人口 11 2.2 GDP及人均GDP 12 2.3产业结构 13 2.4产业人口 14 2.5固定资产投资 15 2.6人均可支配收入 15 2.7潍坊市历年房地产投资额 16 2.8商品房施工及竣工面积 17 2.9商品房销售面积 18 三.城市规划及交通 20 3.1山东半岛蓝色经济区 20 3.2轻轨工程 21 3.3城市格局分析 22 3.4城市发展方向 23 3.5城市化进程 24 3.6旧城改造 25 四.总结： 26 4.1政策方面： 26 4.2宏观经济方面： 26 4.3城市规划及人口方面： 26 第二部分、房地产市场 27 一、潍坊市场概况 27 1.1潍坊市房地产市场整体供需情况 27 1.2 2010年住宅价格变化情况 28 二、各区域市场分析 29 2.1房地产市场区域划分及特征 29 2.2奎文区 30 2.3潍城区 35 2.4高新区 40 2.5经济开发区 43 小结： 46 三、2010年市场总结 47 四、2011年潍坊房地产市场预判 48 第一部分 宏观环境 一、近期政策环境分析 1.1国家政策走势分析 2010年下半年，基于控制通货膨胀的一系列国家宏观调控政策频繁出台，极大地抑制了房地产投资和需求。 9.29新政——首付提至3成；暂停发放三套房及以上贷款 首购房客户首付3成及以上，二套房首付款不低于5成，利率不低于基准利率的1.1倍； 各商业银行暂停发放居民家庭购房第三套及以上住房贷款。 政策分析： 客户：此政策极大地抑制了投资需求，同时在一定程度上影响到刚性需求客户的购房需求，此次新政是非常严厉的。 产品：新政对130㎡以上的改善型需求产品影响相对较小，对90㎡以下的刚性需求产品、100-120㎡的改善型和刚性符合产品产生一定的影响。 10.19新政——加息0.25个百分点 金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%； 一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%； 部分城市开始出台限购令政策，强制限定购房数量。 政策分析： 加息初期影响较小，但通过连续加息、作用累加后房价开始明显下降。加息通常是小幅渐进的，虽然加息开始阶段市场对是否开启加息周期尚未形成共识、对房价的作用也不明显，但随着多次加息、市场进入加息周期的预期确立，房价也将可能持续下跌。 开发商：限制了开发商资金的正常运作，增加投资成本，将会迫使部分开发商暂停投资计划。 客户：加大客户的购房成本，“一刀切”的政策进一步遏制客户的购房需求；对部分投资客户的影响较大，迫使其将资金转入银行、股票等金融机构。 11.5新政——停止发放第三套及以上住房公积金个人住房贷款 使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%； 第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍； 停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。 政策分析：此次公积金贷款规则的调整将主要影响城市中普通居民购买需求，从比例构成上看由于房价涨幅较大的城市与公积金贷款无关，投机性购房需求占较大比重，因此此次公积金贷款规则的调整，对二三线城市的影响将大于一线城市 。 11.16新政——银行存款准备金率提高0.5个百分点 从2010年11月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 11.29新政——银行存款准备金率提高0.5个百分点 从2010年11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 12.20新政——银行存款准备金率再次提高0.5个百分点 从2010年12月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 政策分析： 开发商：通过三轮人民币存款准备金率上调，银行放贷能力受束缚，进一步抑制开发商房地产投资。 客户：促使部分客户将资金转向银行、证券等金融机构，购房需求受到间接抑制。 十二五规划 研究推进房地产税改革，完善房地产税收制度，使其适应经济发展方式。 调控楼市；完善土地市场，加强土地监管，结合财税、金融政策，加强房地产市场信息化建设，加强信用机制建设。 提高居住水平，增强公共服务，加强保障性住房建设。 政策分析：十二五规划建设中明确提出了对房地产的要求，对比十一五规划，尽管十一五规划中有提到房地产的规划，但是在十一五规划建设当中是只字未提，表明了政府对当前房地产调控