2006年武汉沿江租界区改造方案.doc

老租界，新辉煌 ——汉口老租界改造实施方案初步构想 武汉桥建集团有限公司 WUHAN BRIDGE CONSTRUCTION GROUP CO; LTD 前 言 根据城投领导关于汉口旧租界改造的指示精神，我们曾组织专门小组前往天津、上海等地考察学习，事后一致认为：武汉作为历史建筑改造的后来者，如何根据自身的城市特色和历史建筑的具体特点，博采众长，并在改造实施过程当中平衡好保护与开发、历史与现代、行政与市场、企业与百姓、整体与局部、现实与未来、成本与收益等各种复杂的矛盾关系，迎难而上，整合资源，循序渐进，才是成功的关键。为此，本着学以致用并尊重历史、兼顾现实、着眼未来的原则，我们编写了此方案。 鉴于汉口旧租界区的改造是一项系统、复杂的城市经营课题，而经营好一个城市的前提是要充分地理解一个城市，包括一个城市的历史文化、风土人情、商业现状和潜质等等，但由于时间仓促，我们未来得及对汉口租界区的相关问题作深入研究和调查，因此在很多方面还只能提一些初步性、原则性构想，供有关领导在明确改造主体、改造原则、改造策略和政策时参考。若本方案获得通过，我们会面向国际，引进和整合各种专业智脑资源和行业专家，按照科学流程对旧租界区做更专业、深入、细致的研究，并在其基础上编制更详细的改造实施方案。 武汉桥建集团 2006-3-20 目录 历史回顾——民族的屈辱，城市的传奇 5 汉口租界区的历史追溯 5 租界区的现实意义 5 现状调查——城市在发展，租界在老化 8 地理位置 8 交通状况 8 配套状况 9 环境状况 9 人口结构 9 建筑状况 10 商业资源 10 综合分析——困难在当前，机会存未来 14 优势 14 劣势 14 潜在难点和威胁 15 潜在机会 16 改造目标——造文化名城，铸商业热土 17 历史建筑改造的共同目标 17 汉口租界区同异地城市类似改造项目的比较 17 我们对汉口租界区改造目标的定位和理解 18 改造原则——保护性开发，市场化运作 19 遵循对历史建筑的保护性开发原则 19 遵循政府引导与市场化运作相结合的原则 20 实施主体——项目公司化，股权多元化 22 实施主体构建原则 22 公司具体组建构想 22 资金筹措——市场求资金，政府给资源 25 一是初期国有注册资本投入（包括企业和政府） 25 二是贯穿始终的中长期投资性外资或民间资本的吸纳 25 三是区内、区外整理后的可建设用地抵押贷款 25 四是土地整理期作为周转资金的政府信用担保贷款 26 五是在项目中后期利用历史建筑经营权担保贷款 26 六是项目建设期根据需要对项目开发权进行有机分割拍卖收入 27 七是以分期开发策略利用前期工程招商回款为后期工程服务 27 八是在可行的条件下发行旧城改造专项债券 27 规划设计——国际化招标，专业化设计 28 规划设计原则 28 对历史建筑空间的保护 29 对具备历史价值的风物保护 30 需要改造升级的重点 31 拆迁安置——先理清关系，再分类实施 33 拆迁工作难点分析 33 拆迁安置工作的重点 33 具体工作的组织 34 整修实施——基础要做细，配套要先行 35 前期基础工作要做细 35 地下基础配套工作要先行、先进 35 施工质量要做精 36 招商推广——商业主题化，目标高端化 37 商业形象定位——传奇城市，传奇生活 37 商业规划原则——搭文化的台，唱商业的戏 37 商业包装重点——主题、情调体验营 38 基本商业推广策略 38 投入产出——要盘活资源，更注重长远 40 成本主要构成 40 主要收入来源 40 成本控制策略 41 改造效益预测及保证措施建议 41 政府支持——重点给政策，合理给资源 43 政府在改造工作的主要作用 43 建议政府提供的政策和资源 44 总体计划——目标阶段化，工作流程化 46 老租界，新辉煌 ——汉口旧租界改造方案初步构想 历史回顾——民族的屈辱，城市的传奇 汉口租界区的历史追溯 奔腾不息的长江，于明代成化年间，在华中腹地的龟山北麓，接纳改道后的汉水，汉口自此从汉阳分割开来，同江东的武昌形成三镇鼎立格局。位处汉水之北、长江之西的汉口，成为武汉三镇中最年青又最富经贸活力的一员。谚云：“五百年前一荒洲，五百年后楼外楼”，便是明中叶以来，尤其是近现代汉口迅速崛起的写照。 谈到汉口的“楼外楼”，不可不论及。1861年英国在汉口设立第一个租界后，德、俄、法、日等国相继在汉口设立租界。沿江长3600米面积2．2平方公里欧风建筑，哥特式、洛可可式、巴罗克式一应俱全英租界金融贸易法租界娱乐商业俄租界是汉口的娱乐商业区和高级住宅区设立租界的国别之多位居全国第二，其面积位居全国第三，与上海、天津并称三大租界经过中国人民的长期抗争，这些租界在20世纪上半叶陆续收回。租界双重租界是列强侵略中国的产物是西方殖民主义列强