房地产公估培训课件.pptVIP

三、房地产估价 房地产评估采取“差额定率累进制” 差额：把评估总值分成不同的数额段； 定率：不同数额段取费费率不同，不同数额段有一定的费率； 累进：把不同数额段的值与不同的费率乘积加总，即应收评估费。 例：一宗房地产评估总值为560万元，应收多少评估费？ 三、房地产估价 1. 50万×3‰＝1500元 2. 50万×2.5‰＝1250元 3. 460万×2‰＝9200元 4.1500 ＋1250＋9200＝11950元 三、房地产估价 3.评估公司业务提成的有关规定 《评估公司业务费提成暂行办法》 为拓宽公司业务渠道，调动每个员工开拓评估业务的积极性，开展全员营销，特制定本办法。 A 、业务费提成比例 一、正常收费 收费标准：（1.5‰-2‰） 评估费=评估总值×（1.5‰-2‰） 公司留成：60% 业务联系人提成：40%（包括给业务单位业务费及联系人自己的业务费） 二、非正常收费 收费标准：（1‰-1.5‰） 业务联系人业务提成费可就具体情况与公司商定 三、银行等与公司长期合作单位和批量业务的业务提成可适当上浮，具体可与公司协商决定。 B、业务费提成方式 原则上每月结算一次，以现金方式支付。 注：以上提成比例均为税后；不开具发票业务可适当上浮。 谢谢大家！ * 接受公司安排，与各位同仁就房地产及估计的相关问题作一个探讨。首先声明这不是上课，为什么这样说呢？上课就有教的一方与学的一方，我作为教的一方，没本事在一个多小时左右的时间内，把房地产估价的相关专业知识教给大家；大家作为学的一方，也没有必要学习这些专业知识，因为大家不是搞这个专业的。那么怎么探讨呢？我想主要结合大家在平时工作中和日常生活中可能遇到的房地产及估价的有关问题做个交流。 今天我主要讲三个问题：1------；2---------；3----------。 土地：三维的概念。 * 土地是一个三维的概念。 房屋：供人居住、工作、学习、娱乐的场所；构筑物：房屋以外的建筑物，一般不能住人，如桥梁、道路、隧道、水塔等。 下面重点谈谈实物、权益、区位。一宗房地产怎样判断它价值的大小，是不是它的外观气派，内外装修豪华价值就一定高，我讲未必。我们分析一宗房地产价值的大小，既有看实物，又要分析它的权益和区位。 * 房地产的权益以房地产权利为基础，包括权利、利益和收益。权利的种类:一般在房地产上都设定那些权利呢？中国目前在房地产上主要设定有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权。自物权和他物权。今天主要讲讲所有权、土地使用权、空间利用权。 所有权：排他的，在法律规定的范围内自由支配自己的房地产并排除他人干涉的权利。独有：一个自然人或法人所有。共有两个或两个以上自然人或法人所有。共有分按份共有和共同共有。按份共有按照其份额对共有房地产享有权利，承担义务。共同共有，对共有房地产共同享有权利，共同承担义务。建筑物区分所有权是以建筑物某一特定部分为客体而成立的房地产所有权，是一种符合的权利。专有部分的所有权；共用部分的持份权；共同关系所形成的成员权构成。例如，一套房的房主对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利，就是一种建筑物区分所有权 抵押权：是一种担保物权，是指 债务人或第三人不转移对房地产的占有，将该房地产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产优先受偿。 在中国大陆，土地都只有使用权，“土地实行社会主义公有制”：分为全民所有制和劳动群众集体所有制。所有权归全体人民所有（这是一个空泛的概念），我所有的土地，我还有花钱去购买70年的使用权。这真是怪事。土地使用权的种类： * 出让-国有，划拨-国有，承包-农用地，宅基地-集体土地。 空间利用权例如，房地产权利人依法将屋顶出售给他人加盖房屋；将屋顶或外墙出售或出租给广告公司做广告；胜利广场正在修建的地下商业项目。 房地产的实物价值和权益价值在价值决定中都很重要。两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；（商品住宅房与回迁安置房）反之，两宗权益状况相同的房地产如果实物状况不同，价值也可能有很大的不同。 区位包括地理坐标位置，还包括它与重要场所的距离，交通：从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去其他地方的便捷性。环境：自然环境、人工环境、社会环境和景观。配套设施：基础设施和公共服务设施。西园新村住宅房价格为什么高？五十中，公共服务设施。区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的，一般不能改变房地产的区位，两宗实物和权益状况完全相同的房