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中达项目策划建议书 前言 本公司作为房地产行业的资深代理公司，自2000年7月进入贵阳市厂以来，已成功参与多个项目的策划与操作。 现有幸参与贵司项目的竟标，深感荣幸。此次主要是做一个本项目的定位方案。 愿能与贵司合作，共创贵阳的又一明星楼盘，共创新世纪房地产销售的又一奇迹。 一、项目概况 (一) 概况 位置：项目地处我市沙冲路与营盘路交汇处,正面为沙冲路，背后为营盘路。比邻贵阳火车站。 周边设施： 学校：铁五局飞机坝幼儿园，铁五局贵阳第一小学，，尚义小学，十六中，二十七中 医院：南明区妇幼保健院，市口腔医院 其它：大昌隆仓储式购物中心，达高桥综合批发市场，第三农副产品批发市场，图书批发市场，市图书馆，省展览馆，民航售票处，香溪宾馆，金龙陶瓷装饰材料市场，省体育旅行社，体育宾馆，通达饭店，朝阳影剧院 交通：多路大中巴通过。与体育馆长途汽车站、贵阳火车站相邻，交通极为便利。 3．项目技术指标： 总占地面积：2.5万平方米 总建筑面积：6万——10万平方米 容积率：4 建筑密度：30% 其它：本项目由于将有2万平方米的建筑面积将用于安置回迁户，所以可售面积为4万——8万平方米。 (二) 项目机会点 1. 市场有空间 在贵阳成为大西南的政策利好前提下，市场对具有特色、综合素质商的高档住宅精品小区有较强的承接力。随着外来和本地经营的成功人士和高级的白领阶层队伍的不断壮大，面向他们而建的讲求整体规划，理念设计，功能配套先进的高尚住宅小区将有一个持续成长的市场空间。 2. 区域有优势 项目位于贵阳市沙冲路路口，，是城市复中心区域中较有优势的地段，由于贵阳市市区内成片开发的土地较少，因此本项目的规模优势将更为突出。 3. 发展商有较前置的开发理念 经过发展商与代理商的资源整合，强强联手，融合发展商的开发理念和代理商的项目操作手法，竭诚合作必能创出品牌，使项目成为贵阳楼市一道亮丽的风景线。 4. 目标客户群的层面较宽 由于本面目为较大规模的中低档盘，所能吸纳的目标客户群层面较广。因此，敝司建议应对本项目作一个准确的定位和较好的规划，以吸纳目标客户群。 （三) 项目问题点 1. 发展商尚未有较高知名度 现时贵阳房地产业已开始逐步进入规模和品牌的竞争阶段。而将来的房地产市场必将是比品牌，比规划，比实力时代。就目前的情况来看，贵司尚未有较高知名度。 建议：需要和较专业的房地产代理公司、物业管理公司合作，共同创立出高档明星楼盘，在项目的推广中逐步营造和树立发展商和本项目的品牌形象。 2. 项目地段形象不好 该项目地处沙冲路和营盘路的交汇处，与铁路毗邻，环境复杂，噪音大，火车和汽车的过往将在一定程度上影响项目的形象。 建议：房开商应对小区进行全封闭的物业管理，对小区的隔音做一个整体的规划，如设置隔音墙和隔音玻璃，以实现人们在都市中闹中取静的愿望。 二、项目包装、项目定位策略 项目现状处于初期开发阶段，敝司建议首先将项目进行包装，以下是敝司通过对贵阳房地产市场的调查及对该项目的详细分析得出的系列思想。 (一)项目名称包装 首先对项目名称进行包装 项目命名为： 人民家园 理由是： 人民一词具有较强的唯一性，同时具有较强烈的感情色彩，容易产生共鸣，创出楼盘的品牌。 符合本项目目标客户群较宽的实际情况。 直接体现以人为本的思想，直接打动目标客户群。 基于时下贵阳市房地产市场中的楼盘名称大多较为俗气，空洞的情况，该名称较易脱颖而出，容易为贵司创出品牌。 ·(二)项目规划定位 根据该项目的地块状况以及技术经济指标，敝司建议本项目建成以小高层为主的小区楼盘，理由是： 本项目建筑物实际占地面积为7500平方米，如果做成以小高层为主的楼盘，层数为12层，总建面为9万平方米，如果部分小高层改为多层，总建面也将达到8万多平方米。 在该地段小区盘全为多层，若本项目以小高层为主，多层为辅的结构推出，将会有力填补区域内的市场空白点，最大化的体现本项目的地段优势。 园林及建筑外立面、小区规划建议见附件 ·（三)项目整体定位 首先对该项目形象定位为：大型人性化家园 理由：1.该项目有足够的质素支持其“大型人性化家园”的概念。 依据：1)该项目为贵阳市城市副中心区域沙冲路地段的大型以小高层为主，多层为辅的住宅小区。 2）本项目采取了小区规划的思路，按照人文与自然协调共存，物质需求与精神需求相结合，交通便捷的总体要求，做到以人为本，以方便居住和生活为中心，在居住规划区的范围内对住宅、市政和公共配套等设计进行总体优化的规划设计。 3）采用人性化、专业化的物业管理。体现以人为本的主题思想，提升楼盘自身的档次。 2.目前贵阳市均价在3