不动产投资分析第11章：不动产抵押贷款分析.pptVIP

③还贷期限风险。因为时间越长，未知因素就越多，不动产的自身价值也会发生变化，自然风险就会增加。 （2）违约风险 违约风险是指不动产抵押贷款的借方不能履行协议、按期清偿本息，导致拖欠、终止信贷偿还等的可能性。 ①主动违约风险。主动违约是指借款人在自身利益的驱使下，主动停止或延长还贷。它主要表现在两个方面：一是借款人认为放弃继续还款可以带来更大的利益，而采取拒绝偿还债务的可能性。 ②被动违约风险。它是指借款人因某种客观原因致使目前经济状况变差，经济能力不足以承担抵押贷款合同中的未偿还本息的可能性。导致借款人被动违约的原因主要有劳动能力降低、下岗失业、意外事故以及像战争、自然灾害、社会动乱等不可抗拒因素。 （3）欺诈风险 所谓欺诈风险是指违反金融管理法规，采取捏造事实，隐瞒真相或其他不正当手段，以“房地产”作抵押，骗取根本无偿还能力或超过其偿还能力的贷款，致使贷款的安全和收益遭受冲击的可能性。 ①虚拟抵押。 ②旧契抵押。 ③租赁房屋抵押。 11.4.2 不动产抵押贷款风险的管理 首先，要加强对不动产抵押贷款的风险意识。 其次，要搞好不动产抵押贷款的程序管理。 再次，健全评估制度，降低按揭比率。 最后，发展不动产抵押贷款二级市场。 第11章 不动产抵押贷款分析 11.1 不动产抵押贷款概述 11.2 不动产抵押贷款利率的决定 11.3 不动产抵押贷款的支付方式 11.4 不动产抵押贷款的风险管理 11.1 不动产抵押贷款概述 11.1.1 不动产抵押贷款的含义与基本特征 1．不动产抵押贷款的含义 不动产抵押贷款是抵押贷款的一种具体表现方式，要正确把握不动产抵押贷款的内涵，就必须首先了解抵押贷款的一般含义。 （1）抵押贷款的概念 抵押贷款又称押款，是指贷款人要求借款人提供一定抵押物作为保证的放款。 （2）不动产抵押贷款的定义 不动产抵押贷款属于抵押贷款中的一类，是指以某项特定的不动产作为抵押担保所进行的借贷活动，它是贷款人和借款人双方同意把不动产抵押给贷款人，以用作借款人付款偿还贷款的担保。 （3）不动产抵押贷款与按揭贷款 按揭贷款是不动产抵押贷款的一个种类。按揭是香港俚语，由英语mortgage（意为抵押）一词的音译而来。它和其他形式的不动产抵押担保贷款的区别在于，按揭贷款是由房地产开发商出面申请，请求金融机构在资金上予以协助，把贷款借给房地产开发商的客户，由买房客户用自己所购的房产抵押给金融机构做担保，以保证自己履行债务。 2．不动产抵押贷款的基本特征 （1）不动产抵押贷款中用作抵押物的不动产价值高于贷款的额度 （2）不动产抵押贷款金额大、期限比较长 （3）不动产抵押贷款的工具创新非常活跃 3. 不动产抵押贷款的实质 不动产抵押贷款合同要求借款人提供不动产作为担保，以保证贷款能够按期归还。一旦违约，贷款人就获得该不动产的所有权。 这种贷款合同可以看作是赋予借款人的一个看涨期权。 11.1.2 不动产抵押贷款的分类 1. 按照借贷期内贷款利率是否调整，可分为固定利率不动产抵押贷款和可变利率不动产抵押贷款 （1）固定利率不动产抵押贷款 固定利率不动产抵押贷款，是以预先确定的利率和分期还款方式来运行的信贷工具。 （2）可变利率不动产抵押贷款 近几年出现的可变利率不动产抵押贷款是与传统的固定利率抵押贷款相对应的一种抵押贷款方式。可变利率不动产抵押贷款是指在贷款合同期内，贷款利率可以依据某一指标变动而调整的贷款方式。 2. 按照抵押贷款的动机，可分为住宅房地产抵押贷款、收益型房地产抵押贷款和不动产项目开发抵押贷款 （1）住宅房地产抵押贷款 住宅房地产抵押贷款是指用住宅等性质的不动产作为抵押品的贷款活动。住宅作为家庭财务最大支出的购买品，关系着居住条件的改善和生活水平的提高。 （2）收益型房地产抵押贷款 收益型房地产抵押贷款是指以作为投资品的房地产为抵押融通资金的借贷活动。在收益型房地产抵押贷款中，贷款人一般希望贷款结构能够使房地产产生足够的收益来支付每年的抵押贷款偿还额。 （3）不动产项目开发抵押贷款 不动产项目开发抵押贷款是指不动产项目开发商在获得土地后为开始项目开发，通过协商获得建设增建费用的贷款。 11.1.3 不动产抵押贷款的申请与办理 1. 不动产抵押贷款的申请 （1）不动产抵押贷款的申请对象 （2）申请不动产抵押贷款时应提供的材料 2. 不动产抵押贷款的抵押程序 （1）不动产抵押贷款申请者为自然人的情况 （2）不动产抵押贷款申请者为法人的情况 3. 不动产抵押贷款的融资费用 （1）不动产抵押贷款支付额的计算 （2）始发手续费 11.2 不动产抵押贷款利率的决定 11.2.1 不动产抵押贷款的供给 可以将不动产抵押贷款的供给函数定义为： LS=g(