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金泉山庄广告推广攻略 富艺广告 1、给金泉山庄打多少分2、关键问题是什么3、金泉山庄应该卖给谁4、我们的广告怎样与他们产生共鸣5、广告推广节奏 一、“看广告→看楼” 观感 → 看了广告，感觉并非贵价盘，离市中心不远的山景盘值得一看。 打的前往，离市中心确实不远，淘金麓湖举步即至。 入口处不显眼，周边环境较差，生活配套不完善。 → 进入小区，却有惊喜：豁然开朗、别有洞天。 五层洋楼，极富特色，但稍觉拥挤。 三面环山，园林朴实自然、与山景浑然一体。受彩旗、banner的影响，没有渲染出与楼盘质素相匹配的氛围。 山泉泳池、矿泉水入户、登山小径、古井人文景观最吸引人。 → 进入楼内，楼梯、采光有特色，但低层较暗、门距小、不够大器。 创意板房一般、交楼标准略显粗糙、部分户型不理想，现推产品大都没有山景，但阳台一流、推窗望园景。 → → 了解到雍雅山房、7-11便利店、生鲜超市即将入驻，生活更添便利。 现楼入住、带产权发售，更添信心。 查看价格，大吃一惊！ → → 结论 原以为卖五、六千的盘却卖七千多，产生强烈心理落差。 吸引到场买家非豪宅购买群。 说明原宣传推广与产品不契合。 二、关键问题是什么 → 产品定价与产品质素有差距。 看了广告的期望值与到场的期望值有差距。 发展商期望的客户与实际到场客户有差距。 → 市场错位：产品、价格、客户 籍售楼部搬迁的机会，提高现场包装品味，使之与项目定价相符。（音乐氛围营造、园林景点的指示装饰与评点、珍稀植物的介绍等） 改良样板房装饰，档次不高的板房宁愿不开放。 找出价格、品质、推广策略之间的平衡点。 通过广告提升项目形象，提出生活的主张。 → 解决之道： 三、金泉山庄应该卖给谁 → 本项目不适合生活与工作节奏紧凑的人士，例如年轻白领、金领、职业经理人。 年龄段为35-50岁，有丰富阅历、文化素养和生活品味。 项目辐射到的白云、天河、越秀、东山区没有明显恋土情结的外来大款。 海归和港澳的置业、落叶归根购买群体。 → 1、有钱有车的终极置业购买群 已经迈过了显赫张扬的“暴发”时代，重新回归平和心态，懂得欣赏逸静的山水文化。 从事艺术、文化职业，并有一定成就的人士。 还没到“隐居叹世界”买顶级豪宅的富有地步。 → → 2、有山水情结的成功人士 有浓厚的“白云山情结”。 不事张扬、追求品味。 有一定的素养，文化层次不一定很高，但喜好附庸风雅。 → → 3、原白云区的权贵、企业主 结论 有钱有车的终极置业购买群 有山水情结的成功人士 原白云区的权贵、企业主 和 再加上 四、我们的广告怎样 与他们产生共鸣 → 竞争对手：颐和、山畔雍庭、云山锦绣、南湖半岛，在地段、价格、规模等方面均有各自的优势，但销售方面却是价格占优的云山锦绣略胜一筹。 山景盘已经不再是楼市最大热点，山、水、市中心、健康养生等诉求点亦被多次使用，浮于表面的诉求难以再激起消费者的冲动。 产品已经成型，在品质方面难以更深入挖掘，因此，从精神、意识入手，全面提升项目形象和档次，引发一种深层次的消费需求。 提出居住哲理 必须先对都市喧嚣、世俗浮华提出质疑和审判 面对天河东山的张扬，江畔二沙的显赫，同类山景的虚浮 国际化地段的喧嚣 环岛别墅的奢华 江畔游艇会的炫耀 摩天大厦的冷峻 灯火辉煌的浮夸 车水马龙的拥挤 珠光宝气的庸俗 大鱼大肉的肥腻 夜店酒吧的污浊 城市环境的污染 暴发大款的粗俗 …… → 继而提出都市桃源、富贵生活的哲理 由广园中转入大金钟，步入朴实无华的大门，闹市转眼变成 了 “ 一山环秀水，岭半隐涛声 ” 的山水图画。 园林没有过多的人工雕琢，与延绵的白云山融为一体，“春见绿影葱茏，夏听松风爽籁，秋看白云舒卷，冬赏松竹苍苍 ”。 听泉品茗，山间漫步，湖畔垂钓，池中畅游……神醉山水间。 ↓ 平和自然的生活才是真富贵。 与日常周旋于世俗烦嚣相比， 来源于项目的实质支持点 ↓ 白云南麓、麓湖之滨，都市中心山水盘 三面环山五层洋楼，不逊二沙岛 人文古井、泉水入户、山泉泳池 园林朴实自然，与山景浑然一体 景点布局错落有致，步移景换 户户大窗大阳台，引景入室 现楼发售，即有产权 便利店、超市、食肆、会所 富贵之居隐匿都市桃源 带有哲理性的项目定位 ↓ ↓ ↓ 从而引起潜在消费群的认同与共鸣 广告还可以怎么做 与美庐别墅的对比 与苏州留园的对比 与鸣泉居的对比 ↓ 攀龙附凤，借力打力，既提高项目形象，又容易触动市场。 广告风格应该怎样 不是图片、卖点与促销措施的密集堆砌 不靠浓重色彩跳出来 版面设计是淡雅、空间感强、有品味的 以大感觉、大器提升项目的形象 开篇可考虑1/3跨版的形式 以1/2彩版为主打，宁愿减少广告密度 结论 对都市