泊·天下营销策划报告.docVIP

目录 策划前言 策划目的 策划依据 策划思路 策划内容  策划篇 策划前言 以人为本，首先尊重人，然后取悦人。 复合地产不是简单的地产与其他产业的叠加，不同于纯粹拼价格的血战，它是建立在对消费行为习惯的了解，和创新生活方式的基础上，将房地产业和其他关联产业有机整合，从而将某种既具有号召性又具有贴近性的生活方式完整地体现在房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中。 成功的地产复合应体现在开发理念、功能价值、生活体验，系统工程，开发模式，资源整合六大层面。 本项目结合合肥的城市规划，开始进行了房地产业与健康、教育、商务、文化、旅游等多产业的结合，并拥有了国际性、共需性、唯一性三个特色，由开发商上升到城市运营商的角色。 整合推广是个一体化的运作过程，从报纸广告、电视广告，电台广告，到公关活动，现场包装，宣传资料，创新应贯彻到每一个环节中去，最后只要产品没有问题，成功完成可以期待。  策划目的 不同的阶段，拥有不同的策划目的。但策划的最终目的不会改变。要完成这一目标，必须通过一个紧密协调的过程来完成。在这个过程中不断积累与完善，力求达到营销策划的最终目的： ◆ 引导消费 促进销售 在这个过程中，阶段性策划目的为 1、塑造本项目整体品牌形象，为后期的营销推广树立良好的品牌形象。 2、瞄准目标人群，有效地进行项目产品的营销推广。 3、树立开发商的企业形象，为其后续产品的推出奠定良好的市场基础。 策划依据 给我一个支点，我可以撬起地球。 策划的依据来源于市场。 市场，瞬息万变。 因为，市场上的产品，在不断更替。 所以： 产品，就是策划的依据，是支撑起整个营销的支点。 立足产品，才有有效策划的可能。  策划整体思路 策划的思路来源于消费者。 针对消费者做出的产品是有市场基础的产品。 针对消费者做出的产品是有市场前景的产品。 针对消费者做出的产品就是可以在市场上顺利实现销售的产品。 所以，基本的策划思路是： 1、我们的产品是什么？ 2、我们产品的消费者是谁？ 3、我们怎样针对消费者进行产品的营销推广？  策划内容 （一）地块篇 1、地块概述 本项目地块位于312国道（至南京、芜湖、马鞍山、蚌埠）与南淝河交汇处，共3000亩地。地块较为平整，据目测，整个地块的高低落差不超过3米，地块中有丰富的水资源，还有大片的绿色生态植被。地块的还有一些建筑因拆迁而没有完全迁走。地块表面覆盖大量草和、灌木、小树。 2、地块分析 位置：本地块位于312国道旁，东有南淝河。位于城市的东南上风口。 交通：目前该地块公共交通极不便，暂时没有公交线路，通往市内。但由于临近主干道312国道，进出城较为便捷。 配套：周围目前均为未开发土地，只有少量的农村和生活设施。周边生活配套较少，距离本项目约5公里处有江淮汽车厂。未来城市规划中，本地块属于为未来城市住宅的用地。 环境：周边没有成熟的生活配套，且交通不便，整体环境较零乱。 （二）项目概述篇 1、项目概述 本项目占地面积约3000亩，总建筑面积约160万平方米。容积率为0.8，60%的生态公园，小区的景观设计以水系为中心。 项目分析 本项目占地面积较大，容积率低，绿化率高，有丰富的水景资源。建筑产品将以独栋别墅、花园洋房为主。应该说，这样的产品在合肥应该是属于最高端的产品。该产品的目标市场应该是合肥消费金字塔的最顶端部分。 3、项目建议： 项目的规模、地块资源和特殊的地理位置，在我们项目的开发和规划上建议引入“复合地产模式”，即：高尔夫概念+房地产（居住）。  （三）市场篇 1）市场概述 合肥的别墅市场，市区主要集中在西区大蜀山和董铺水库附近，市郊主要是有双凤湖元一高尔夫别墅。如新加坡花园城、金色池塘、绿城桂花园、和庄、维多利亚别墅、望园小区等楼盘。且主要以联排、叠加别墅为主。普遍规模较小，很大一部分是在与多层、小高层混合在一起。别墅的户型也以200㎡左右为主，总价约在60万—200万之间，以100万左右为主。 市场分析 合肥的别墅市场，主要集中在自然风景较为优美的西区，这也符合别墅这种产品对景观的要求。主要产品为联排、叠加别墅。总价也较低。应该说，合肥真正意义上的别墅区还没有形成。但是仅有别墅概念已经不能吸引足够的市场关注和支撑项目，因此必须引进新的概念。  精准的定位对于任何一个房地产项目而言是至关重要的。 在确定了整体定位的基础上，进行有效的策划与推广，最终有效完成产品品牌的建立与市场去化的完成。 1.1 项目市场定位 1.1.1 市场定位 合肥第一座国际化高尔夫生活示范城 第一座：显示项目的唯一性和规模。 高尔夫生活：显示项目的理念和品质。 示范城：昭示我们提供的是生活与休闲、娱乐、商务相结合的完美标准，堪称范本。 1.1.2 市场定位原则 源于市场 高于市场 引导市场