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拥有专业·拥有赞美 华盛国际商务花园营销报告 Having professional Having appreciation 烨隆房产2003 第二章 产品篇 一、本案总体分析 上海华盛投资有限公司在桃浦镇投资开发的项目共占地29公顷，约435亩，建筑面积25万平方米，投资额高达4.5亿人民币。 目前本案为已建成总约6300平方米的都市型标准厂房，均为三层混凝土框架结构。厂房底层层高4.5米，荷载800kg/m2，二、三层高3.9米，荷载600 kg/m2，单体面积约3000—8000平方米不等，均配有2T/台的运载货梯。 拥有专业·拥有赞美 华盛国际商务花园营销报告 Having professional Having appreciation 烨隆房产2003 二、本案优势分析 地段 本案地处上海市区，处于上海陆路辐射长江三角洲和内陆省份的物流枢纽中心——西北综合物流园区内，又是该地区的开发标志——未来岛的中心地段，中心地段的地理位置给本案的去化带来诸多便利。 交通 本案处于上海陆上交通最发达的地区，它毗邻外环线，依托沪嘉、沪宁高速公路，连接204、312国道，距上海张华浜集装箱货运中心仅15分钟车程，距虹桥机场、上海火车西站仅一箭之遥，可谓面向世界、辐射全国。 物业管理 本案从整体效果出发关注建筑空间与环境的有机联系，为入驻的业主提供多样化的实用空间。厂区内24小时的闭路电视监控系统、楼宇对讲系统，另有巡逻、消防报警系统配备的周全管理及无微不至的细心呵护，能满足客户未来发展的灵活需求。 绿化及景观 合理的交通布局使每一幢厂房之间形成了安静的院落，庭院内风格各异的绿化景点，为厂房营造了轻松宜人的室外环境，是工作人员业余休闲的良好场所。厂区内东西延伸的宽幅绿化带与南北走向的庭院形成垂直轴线，大大增加了园区主入口的景观效果，而各小庭院组织成集中的中央休闲景观空间，则丰富了厂区的空间层次，增加了厂区的凝聚力。 拥有专业·拥有赞美 华盛国际商务花园营销报告 Having professional Having appreciation 烨隆房产2003 现有厂房及产证齐全 厂房不同于许多住宅公寓房，厂房的目标消费群更注重时间就是金钱的观念，比起其他开发中的工业园区，已建成的厂房更能吸引目标消费群的目光。另外，当本案的目标消费群进行大笔投资购买厂房时，产证的齐全使本案在周边同类区域市场内脱颖而出。 园区规划整体性 “华盛国际商务花园”不仅仅只建造单一的厂房，更是从人性化的角度考虑业主的各方面的需求，后期开发的国际商城、物流仓储、18层酒店公寓楼及公寓楼南边的沿人工湖所建的28幢独体商务别墅，都形成了该园区的规划理念一体 性，成为本案进行销售的最大亮点。 拥有专业·拥有赞美 华盛国际商务花园营销报告 Having professional Having appreciation 烨隆房产2003 三、本案劣势分析 目标客源层单一 本案由于产品的特殊性，决定了本案的目标客源层是具有一定生产规模的企业，而在选择消费的过程中，起到决定性作用的是这些企业的导航人，他们的企业主。另外，由于本案是整体性规划园区，后期开发的诸多项目都与已建成的厂房销售息息相关，所以如何使目标客源层接收到有效的信息是本案的最大困难点。在大众媒体上进行本案的广告宣传，对于本案的市场推广是毫无作用的，如何寻求有效的广告媒体也就成了本案在进行市场推广时的难点。 同类市场竞争激烈 由于现阶段长江三角洲经济前景大好，整个江、浙两省各地区都在进行积极地招商引资，这对于本案来说，同类市场选择面太广当然使本案所处的市场竞争更为激烈。同时，同类产品中有许多地区对于外商投资给予的不仅有本案所包含的企业工商注册登记等，更有本案所欠缺的税费优惠政策，对于入驻长江三角洲投资的企业主来说，这是一个很大的吸引点，正是这一点造成本案在同类市场上缺乏一定的竞争力。 拥有专业·拥有赞美 华盛国际商务花园营销报告 Having professional Having appreciation 烨隆房产2003 四、本案的目标客源层分析 境外投资性企业主 目前，由于整个长江三角洲地区的经济发展前景大好，吸引了众多境外华人及非华人厂商来此地进行投资。其中，由于大陆地区劳动用工成本较低，当地政府众多优惠的税费政