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《资产评估》考试重点 一、单项选择题 1．资产评估的主体指的是（评估机构和评估人员） 2．清算价格与现行价格相类似，所不同的是清算价格适用于停业或破产。因此，清算价格往往（低于）现行市场价。 3．已知资产的价值与功能之间存在线性关系，重置全新机器设备一台，其价值为5万元，年产量为500件，现知被评估资产年产量为400件，其重置成本为（）。某被评估资产1980年购建，账面原值为10万元，账面净值为2万元，1990年进行评估，已知1980年和1990年该类资产定基物价指数分别为130%和180%，由此确定该资产的重置完全成本为（,460元）。采用收益法评估资产时，各指标间存在的关系是（本金化率越高，收益现值越低）。属于必须进行资产评估的经济行为是（资产转让、企业清算中外合资、合作、股份经营企业兼并、企业联营、企业出售）。资产评估与会计计价的区别表现在（执行操作者不同发生的前提条件不同）。①继续使用假设。②公开市场假设。③清算（清偿）假设等。在不同假设条件下，评估结果各不相同。在继续使用假设前提下，要求评估资产的继续使用价值；在公开市场假设前提下，要求评估资产的公平市场价值；在清算（清偿）假设前提下，要求评估资产的清算价格。因此，资产评估人员在评估业务活动中要充分分析了解、判断认定被评估资产最可能的效用，以便得出有效结论。 2．什么是资产评估的工作原则？经济原则？技术原则？ 答：资产评估的原则是调节资产评估委托者、评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系，规范评估行为和业务的准则。它包括以下几个层次的内容，即：资产评估的工作原则（包括独立性原则、客观性原则、科学性原则和专业性原则）；资产评估的经济原则（包括贡献原则、替代原则和预期原则）；资产评估的技术原则。 3．简述影响地产价格的一般因素。 答：影响地产价格的一般因素是指土地价格高低及其变动具有普遍性、一般性和共同性影响的因素。这些因素主要有： （1）行政因素。行政因素主要是指国家对土地价格的干预。影响地产评估的主要行政因素有：土地制度、住房制度、城市规划、土地出让方式、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。 （2）社会因素。社会发展状况和安定状况对地价有很大的影响。这些社会因素包括政治安定状况、社会治安程度、房地产投机和城市化等四个方面。 （3）经济因素。包括经济发展状况、居民收入和消费水平、物价变动、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、利率水平等的变化都对房地产市场产生一定的影响。 （4）其他一般因素。如人口因素、心理因素、国际因素等也都对房地产市场产生一定的影响。 4．如何理解长期投资评估及其特点。 答：长期投资评估有以下两个特点： （1）长期投资评估是对资本金的评估。长期投资的出资形式可能是货币资金、实物资产，也可能是无形资产，投资的目的也不尽相同。但是对于投资者来说，任何投资都是作为资本金投入到其他企业或资产项目上的，并且这些资产对投资者始终发挥着资本金的功能。 （2）长期投资评估是对被投资单位的偿债能力和获利能力的评估。一项长期投资价值的高低，往往不是取决于投资方，而是取决于受资方经营情况。 5．编写资产评估报告应遵循哪些基本要求？ 答：编写资产评估报告应遵循如下基本要求： （1）实事求是。评估人员在编写资产评估报告时，要实事求是，真实地反映评估工作情况，同时要求报告的所有附件，绝不允许评估机构和人员运用虚假资料，有意偏向资产业务的某一方，对被估资产做出不公正的判断。 （2）内容全面、准确而简练。措辞要严谨，不能含糊不清、摸棱两可。文字表达的含义要准确肯定，以免由此引起异议，同时还要求使用统一的货币计量单位（同一币种）。 （3）报告要及时。评估报告应按委托协议书中约定的时间及时完成并交付委托人，这样有利于委托人的业务活动。 6．根据我国现行规定，对占有国有资产的单位，发生何种经济行为时新要评估？ 答：根据我国现行制度规定，对占有国有资产的单位，应当进行资产评估的经济行为包括：资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合资、合作、企业清算。由于以上经济行为均涉及到产权的变动，因此应当予以立项评估。 五、计算题 1．某资产在未来6年中每年末的净收益分别为10万元、20万元、30万元、40万元、50万元、60万元，在第6年年末，可转让给其他持有者，转让价格为40万元，市场利率为12%。计算该资产的价值。 解：该资产的评估价值为： 10×0.8929(P/F,12%,1)+20×0.7972+30×0.7118+40×0.6355 +50×0.5674+(60+40)×0.5066 =8.929+15.944+21.354+25.42+28.37+50.66=149.677（万元） 6 700 000×2.4869=16 662 230（