东莞中原物业顾问有限公司2011年东莞区域市场研究报告（ 17页）.docVIP

备注： 根据2007年11月1日执行的东莞普通住房契税优惠政策的划分，把所有镇区划分为三个等级：一类区域：东城、南城、莞城、万江、松山湖、虎门、长安、厚街、寮步、塘厦；二类区域：石龙、常平、樟木头、黄江、大朗、茶山、横沥、凤岗、清溪、沙田、道滘、大岭山；三类区域：石碣、石排、桥头、东坑、企石、中堂、高埗、望牛墩、洪梅、麻涌、谢岗。 7月关键数据一览：来自资料搜索网() 海量资料下载 总体叙述： 2011年7月，由于国务院提出房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的“限购”措施，东莞楼市限购预期再次抬头，下旬开始部分开发商也纷纷加推新品，楼盘加快入市的步伐，尤其是一线区域当中的虎门、南城、万江都有品牌开发商的全新楼盘入市试水，都取得十分理想的销售量；此外，二线区域特别是临近深圳的凤岗、塘厦，楼盘打折优惠幅度有所加大，并且趁着深圳大运会举行在即，增加营销活动吸引人气迅速出货。进入8月份，限购的“靴子”是否落地将有定论，整体来看后市成交仍将受压，开发商出货回笼资金的压力陡增。 核心要点： 七月楼市政策环境再生变数，未来开发商出货压力陡增。 一线区域受限购预期加剧影响，部分豪宅产品加快入市。 二线区域住宅供应没有太大起色，但临深楼盘促销出货成绩斐然。 三线区域楼市库存低位、营销减少，淡季成交趋于平静。 一、7月楼市政策环境再生变数，未来开发商出货压力陡增。 限购预期再次出现，开发商打折出货压力剧增。 2011年7月，由于国务院提出房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的“限购”措施，东莞楼市限购预期再次抬头，开发商纷纷加推新品，楼盘加快入市步伐。在成交方面，市场成交有所回升，但一线区域住宅成交有轻微调整，主要依靠以前热销楼盘的后续成交所支撑；与此同时，二线区域在限购的风声促使下，某些标杆楼盘不断加大打折优惠力度，特别是凤岗成交也逆市飘红；而三线区域在本月没有新品上市的情况下，成为全市住宅下降较为明显的区域。在接下来的8月份，限购的“靴子”是否落地将有定论，客户观望情绪恐将蔓延，后市成交仍将受压。 区域成交比重分析 限购预期促使二线区域打折优惠盛行，成交比重节节上升。 2011年7月，东莞楼市整体成交保持上扬态势，但占据市场成交主流的一线区域有所回落，当前成交主要依靠二线区域楼市，不少楼盘利用限购预期加紧促销，并且打折优惠幅度加大，7月占到全市成交量的32.66%，继续缩小与一线区域的差距；而三线区域在缺乏新盘上市的情况下，只依靠部分楼盘零星的存量出货，市场成交逐渐归于平静，7月成交比重下滑到6.88%。 区域成交排名 2011年7月，东莞住宅市场成交面积达到43.41万㎡，合计4189套，从各区域成交情况来看，南城住宅市场共成交511套，位列第一；其次是凤岗、塘厦、虎门、寮步分列第二到五名，前五名区域占销售总套数的47.27%，而前五名区域当中临近深圳的凤岗、塘厦、虎门占据三席，足以说明深圳需求外溢的情况较为显著。 普通住宅区域均价、单套总价排名 单套住宅总价越高，说明该区域在7月成交的高档楼盘越多、户型越大，单套总价自然也水涨船高；松山湖区域标杆豪宅松山湖·悦持续签约，单套住宅总价稳居首位；此外，虎门、东城等传统豪宅较多的区域，单套总价也名列前茅；而在普通住宅均价方面，松山湖以16197元/㎡，排名所有区域均价第一；而部分偏远的镇区，如横沥、石排、桥头等，由于位置较为偏远，并且缺少高端项目的带动，均价普遍都在4000元/㎡左右，与城区的价格差距不断被拉大。 二、一线区域受限购预期加剧影响，部分豪宅产品加快入市。 受限购预期加剧影响，一线区域住宅加快入市步伐。 2011年7月一线区域供应继续放量，其中新增住宅供应9个项目，2217套，面积35.26万㎡，环比增加48.47%；在销售方面，7月住宅销售2302套，面积26.25万㎡，环比减少2.63%，出现小幅回落的态势；其中普通住宅中位房价7601元/㎡，环比上升7.31%，主要是由于松山湖、虎门、南城豪宅新盘入市，市场上以大户型为主，当中不乏楼王产品，所以成交价格呈现上升的态势。 大户型、楼王单位主导市场，中位房价继续攀升。 2011年7月，由于新一轮限购扩大范围预期加剧，不少开发商推出部分定位高端的豪宅产品，部分老盘也抓紧时间出货，成交量与上月相比，出现回落的幅度有限，但是在大户型、楼王产品为主导的市场环境下，普通住宅中位房价仍然保持稳中有升的格局。 7月别墅、豪宅洋房价格继续上扬。 2011年7月，一线区域豪宅洋房价格变化最大，升幅达到一成三，主要是由于松山湖·悦、天骄峰景二期、中信森林湖·兰溪谷的集中签约，从而起到的拉升作用；公寓产品由于沃多夫公寓已经清货，所以前期虚高的价格大幅回落，而其他住宅物业类型的价格仍然呈现涨跌互现，但是幅度都十分细微，具体到个盘的价格，也是价格基本面还是