2011年3月杭州帝凯·帝景园尾盘营销推广方案.ppt

帝凯帝景园尾盘营销推广方案Dijingyuan marketing programs 九木地产策略 2011.3 目录 PART 1 剩余房源分析 PART 2 商业经营建议 PART 3 尾盘推广策略 PART 1 剩余房源分析 底商销售情况综述 帝凯·帝景园商铺分为两期开发，一期于2010年1月开始接受预定，一期共计销售60余套，目前剩余26套，均价17000元，剩余房源面积偏大，在100㎡以上户型，二期共计66套，主力面积39-130 ㎡之间。 住宅销售情况综述 帝凯·帝景园住宅总计516套，目前仅剩余19#楼及22#楼（多层），共计48套房源还未销售，前期销售房源目前90方的小高层房源只剩两套顶楼11层带阁楼，均价10000元/平米以上，130方还剩1楼和6楼房源，1楼售价8950元/平米，6楼售价10580元/平米。 销售分析 从之前项目的销售而言，帝景园的住宅销售情况是相当平稳的，后期房源有限，且河庄高品质的商品房供应很有限，房源去化没有太大压力，后期营销的重点是商铺的去化。 一期商铺由于小区入住率不高，且商业氛围还未形成，一些大面积商铺销售存在压力，已购客户，使用出租率很低，目前只有超市、装修、服饰等零星几家开始营业，如一期经营出现问题，必然会影响二期商业的销售。 销售分析 经分析帝景园底商销售存在以下难点： （1）入住率低，商业氛围不浓 河庄主要的商业街道就在本案附近，各种业态齐全，对本案的招商销售形成压力，本案去年交付后，经营商家入住较少，一直未形成商业氛围，投资者对项目会失去信心。 （2）价格抗性 一期商铺目前均价为17000元/㎡，大户型总价接近200万，超过客户投资心理的预期。 销售分析 （3）业态定位不清晰 河庄主要的商业街道是永丰路及城隍庙陆，主要经营各类服饰、杂货、餐饮等业态，且毗邻本案，本案社区底商没有明确的业态划分，目前尚无主力店入驻，投资者对其价值并不清晰。 （4）投资者对底商投资认识不足，消费意识不成熟 投资者对底商“低风险，长久收益”的特征认识不清晰，投资意识不强，限购令下的住宅市场投资价值有限，商业投资模式可以适时的对目标群体进行引导。 小结 综上所述，帝景园底商的营销推广是下阶段的工作重点，我们将对商业的经营、招商、业态、推广制定有效可行的执行计划。 PART 2 商业经营建议 业态规划—商业规划原则 业态规划—周边商业业态分析 业态规划—业态定位 底商要充分利用河中路对城区客流的强大拉动，同时服务于住宅常住居民以及周边小区的居民。 二期商铺，属于典型的社区底商商业，其与一期商业融为一体，互为补充，一期可定位为社区生活配套为主的业态，二期可引进中高端的餐饮、服饰等品牌，形成特色的商业街区，将会成为河庄商业的新坐标。 业态规划—业态定位（二期） 社区商业应本着以人为本的原则，在满足人们基本生活消费服务方面将逐步完善功能： 具备购物功能，能提供主、副食品，生活日用品；（生活小超市一家） 具有洗车服务功能，满足社区居民汽车修理美容需要。 （洗车店一家） 具备综合服务的功能，房产中介、社区居民理发、洗衣熨衣、服装加工、彩扩等全在社区完成；（房产中介一家、洗衣店一家、宠物店一家） 具备餐饮功能，提升商业街区人气，满足居民日常需要。 （中等规模餐饮一家） 具备家政服务的功能，社区能帮助居民雇佣小时工、请保姆、家教等。（家政机构一家、母婴店一家） 具备银行金融功能，设置银行ATM机一台。 业态规划—业态定位（二期） 业态规划—业态规划（二期） 业态规划—业态定位（一期） 一期由于商铺已经销售了三分之二，部分投资客可能会考虑出租或自行经营，业态较难统一规划，但整条商业街可考虑定位为精品服饰街区，剩余的商铺建议引进部分中档品牌服饰，提升街区商业档次。 招商经营-总体思路 因本案商业体量有限，前期又有六十余套的成交，为了项目资金安全及迅速回笼资金的目的，我们不建议采用固定回报或包租的方式进行经营。在主要的招商策略上，我们可以采用主力品牌商家进驻带动总体销售的方式。 上述业态主力店，作为招商的首选目标，通过主力店的进驻，引起各方面对帝景园社区商业的关注。 对于主力店的招商可采用租售结合的方式，销售给予市场价九折的优惠，租赁给予半年至一年的免租期及三个月的免租赁装修期，以最大的优惠吸引其入驻， PART 3 尾盘推广策略 商铺价值分析 通过对社区底商分析，寻找项目卖点，为下一步营销推广工作确定准确的推广方向。 价值一：“高端社区里”的商业街 帝景园拥有河庄具备一定经济实力的客户群体，500余户人家，一千余人的固定客群，并可辐射河庄镇4万多人口，通过受众客群区域内的宣传，可