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中国地产商域网 2008年贵阳市房地产市场分析 目 录 Program content PART01 政策分析 PART02 土地出让情况 PART03 成交分析 PART04 2009年预测 PART01 政策分析 【政策分析】?? 走过2007，迎来2008，已被宏观调控画下浓重笔墨的中国楼市必然继续受到政策牵引。我们可以看出，年初出台的大部分政策具备“承前启后”的特点，目的就是进一步落实、改善已进行多年的房地产调控。这些政策主要来自土地管理、住房保障以及货币政策。 如对于土地管理，1月国务院下发了《关于促进节约集约用地的通知》，2月国务院又发布《土地调查条例》，4月国土资源部发布《土地违法案件查处办法》等。这些政策对于在经济高速发展期中如何节约集约使用土地，从城市到农村、从规划到建设、从耕地到非耕地、从地上空间到地下空间，都做了全面、具体和严厉的规定，也为如何消化闲置土地、实施最严格的耕地保护制度、及时查处土地违法案件等提供了有力保障。 近百项政策密集出台2008楼市调控前“紧”后“松” ☆ 年初承接 改善市场调控 货币政策从紧 【政策分析】?? 又如对于住房保障，2月建设部发布了《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》，同月央行和银监会联合发布了《经济适用住房开发贷款管理办法》，3月财政部和国税总局下发《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》，同月住房和城乡建设部下发了《关于加强廉租住房质量管理的通知》等。这些政策显然是对2007年以来住房保障工作的“跟进”和“激励”。中央雷厉风行的动作也使地方政府“闻风而动”，随后上海、广州、深圳等地纷纷制定措施履行住房保障之责。 而在货币政策方面，央行继续银根紧缩，采取从紧的货币政策，1月、3月、4月、5月四次上调利率以及银行存款准备金率，银行准款准备金率不断创新高。 近百项政策密集出台2008楼市调控前“紧”后“松” ☆ 年初承接 改善市场调控 货币政策从紧 【政策分析】?? 步入年中，楼市氛围逐渐“迷离”。近几年非理性的上涨使房价偏离了刚性需求的购买力水平，而后市的不明朗也使得一部分有能力的购房者持币观望。纵然开发商主动调价，市场内的观望气氛依然浓烈。同时，有关救市的话题也开始引发议论。但在此期间，政策的调控基调并没有改变。如，7月发改委发出《关于进一步加强和规范外商投资项目管理的通知》；与此同时，商务部将委托省级商务主管部门对外商投资房地产业备案材料进行核对，并由地方商务主管部门进行审批及核对。虽然外资房地产备案权限下放，但政策仍表明了将加强对外资的监管、抑制国际热钱涌入的态度。 值得注意的是，上半年代表紧缩信号的金融政策频出，虽然不是针对房地产业，但影响显然还是存在的。特别是1月至6月期间多次上调存款准备金率，其后还上调过存贷款利率。这对于仍处于行业调控、房价调控之下的楼市而言，无疑如雪上加霜。 近百项政策密集出台2008楼市调控前“紧”后“松” ☆年中缓冲 收紧仍是基调 【政策分析】?? 终于，随着地方政府和中央政府相继采取措施刺激房地产市场，几年来不断累加的房地产调控政策又被新政取代。自10月起，国家宏观调控主导方针发生变化，基于国际和国内经济形势的骤然改变，中央政府此次出手之快、出拳之重，史无前例。 无论是下调住房交易税费和利率等中央打出的组合拳，还是减免税收、购房补贴等地方施展的“南拳北腿”，我们可以看到套房地产行业头上的“紧箍咒”有所松动了。 2008年“一年三变”的宏调转向必然会在2009年显现出积极效应。从房地产政策上看，降税减息等举措表明目前的房价起码已被有关方面认可为底部。 近百项政策密集出台2008楼市调控前“紧”后“松” ☆年尾重拳 政府出手救市 PART02 土地出让情况 【土地出让情况】?? 土地出让情况---成交区域分析 区域 宗地数量 面积（㎡） 出让金（万元） 备注 两城区 18 562517.3 58901.26 　 金阳 0 0 0 　 白云区 0 0 0 　 花溪区 5 768263 90996.36 　 小河区 0 0 0 　 乌当区 6 169317 6911 　 合计 29 1500097 156808.6 　 从土地成交区域可以看出，两城区依然是土地交易市场的热点区域，而金阳新区却没有土地成交；而花溪、乌当两区拥有丰富的旅游资源，两区未来会成为居住的新热点。 数据来源：贵阳国土局网站 【土地出让情况】 ?? 土地出让情况---成交类型分析 2008年成交的土地中，用于商住的有15宗，土地面积15032