61167中原2008年7月房地产市场报告买方市场已成定局.pdfVIP

ver 中原地产研究中心 2008 ，买方市场已成定局 目录 管中国房地产未来的长期景气依然被看好，但不得不承认近期中国楼市的低迷格局几成定局。 1. 每月聚焦 2008 年以来国内外的不确定性风险因素正在加剧。国际上次贷危机、国际油价的持续高涨以及 越南金融危机爆发等均对中国经济的发展敲响了警钟；国内的通胀、股市的下跌及接踵而来的 2. 房地产政策及影响 天灾等对经济的发展产生了阻碍作 ，虽然经济仍在高位运行，但增速已开始明显放缓。与此 3. 城市建设及行业动态 同时，房地产市场的不确定性也在逐渐提高。国家调控政策的影响和制约、土地市场遇冷及开 发企业普遍陷入资金困局等不确定性因素正在加速房地产行业的整合。在一系列内外因素的综 4. 土地市场 合影响下，在日益加大的不确定性风险的作 下，中国楼市一个重要特征已是确定的了 即卖 5. 住宅市场 方市场终结 买方市场呈现。 6. 写字楼市场 （一） 全国楼市低迷 买卖双方胶着 7. 商铺市场 （二） 开发企业陷困境 卖方市场时代终结 8. 市场趋势预测 （三） 买方市场成定局 后市深度作调整 作者: 程澐 ＋8621 5118 7300 winnie@ 张海清 ＋8621 5178 7513 zhanghq@ 李铁琦 ＋8621 5178 7519 litq@ 季峰 +8621 5 178 7518 jeff@ 1 中管网房地产频道 全国楼市低迷 买卖双方胶着 2008 年以来，中央及各级政府加大了保障性住房供应并严格执行第二套房贷政策，影响了 房者对后市的心理预期，市场笼罩在浓厚的观望氛围之中，全国范围内房地产销售量持续 低迷。2008 年上半年各大主要城市住宅销售面积及销售金额更是大幅度下降，市场萎靡不 振无疑使开发商本已捉襟见肘的资金链雪上加霜。去年12 月至今，在珠三角城市如广州、 深圳的带领下，其他城市如成都、武汉、上海等地的品牌开发商们相继采取了 “降价”促销 措施，不少新开盘房源均以低于周边房价 15%-30%的价格发售。短期来看，降价是较为快 捷的回笼资金方式。但是由于信贷紧缩政策依然严厉执行，市场观望氛围更加浓郁，买卖双 方胶着的态势短期内 以改变，2008 年中国楼市的调整已全面呈现，短期回暖无望。 1、珠三角率先调整 价格迅速回落 2007 年珠三角地区投资需求旺盛，深圳房价涨幅超过40% ，炒家云集。随着深圳房价的 不断上升，炒家纷纷转战广州乃至佛山、东莞等城市，珠三角二三线城市房价亦不断上扬。 2007 年7 月一张限贷令使珠三角地区楼市的高速升温嘎然而止，一手住宅成交量一落千 丈，最低迷时期一手住宅成交面积仅相当于高峰时期的 20%。开发商的降价潮从该地区 开始刮起，去年12 月始，深圳、广州、东莞等城市各大楼盘纷纷降价销售，不少新开盘 房源均以低于周边房价15%-30%的低价发售，加速资金回笼，房地产价格迅速回落。 深圳：2008 年上半年深圳楼市可谓是备受煎熬，一、二手住宅成交面积大幅萎缩，成交 价格深幅调整。2008 年初以来，随着开发商的加大促销降价等措施，5 月深圳房价创调 整以来的新低，一手住宅销售价格为 11 963 元/平方米，环比下降 12.21% ，相比2007 年10 月最高价17 350 元/平方米下降了3 1.05%。中原领先指数 （CLI）显示，6 月深圳 二手住宅价格指数比高峰期下跌17%，同比下降11%。 广州：受珠三角楼市调整的波及，上半年的广州楼市亦是波澜起伏。一手住宅价格从去年 10 月的11 574 元/平方米一路下跌至2008 年2