2010年江西新余项目前期市场调研项目初步可行性建议.pptVIP

住宅市场研究-小结 新余市的房地产开发处于迅猛发展的上升阶段，并将逐步转入成熟发展的阶段； 城中心板块与城北板块的开发比较成熟，引领新余市房地产的发展；供应量将持续放大，城北、高新区板块是未来开发供应的重点； 现有住宅产品供应以高层、酒店式公寓等高端物业比较稀缺； 在售的住宅主力均价为2200-3300元/平米，高档次楼盘的均价达到3000元/平米，主力总价范围在25-35万/套之间，高档次楼盘的主力总价在30-40万/套； 购房者大多是新余市本地人，少量来自周边地区。置业以刚性需求或改善性需求为主，投资住宅的观念比较薄弱。 新余市的住宅市场发展时间不长，价格上涨的幅度比较平稳，泡沫的空间很小。市场的刚性需求、改善性需求明显，受宏观环境的影响不是很大，但持续放大的供应量会较大程度上影响买卖双方的心理和地位。针对当前购房者的观望情绪，功能合理的高性价比产品具备竞争力。 城市属性 房地产市场研究 住宅产品研究 商业与酒店市场研究 项目地块解读 产品形态 立面风格 房型研究 客群分析 研究小结 目前新余市住宅楼盘的建筑形态还是以多层和小高层为主。 产品形态-多层住宅 新余市主要以多层为代表的楼盘有： （康居）盛世名城、暨阳城、世纪清华、春龙湖畔豪园等。 新余住宅市场多层一般规格整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。产品品质一般，形态单一。 产品形态-小高层住宅 新余市主要以小高层为代表的楼盘有：抱石名居、康盛世纪花园、德鑫花园、明珠御景、北湖星城。 通过实地调查分析，以及与本地区专业人士和居民的访问了解，在目前新余市场上小高层较多，整体销售情况理想，市场接受度良好。 目前新余市小高层主要在17-20楼之间，对于市场推出的这种小高层 ，市场接受度良好。 大多数地市的楼盘规划高层体量较少，在新余因城区规模有限，容积率大多较高，所以规划中有小高层及高层产品的楼盘较多，但是小高层、高层的体量相对较少。 有多层产品规划 有小高层产品规划 有高层产品规划 供应 需求 产品形态小结 新余的购房消费者对高层和小高层的接受度要远大于别的地市能达到三成多，且随着消费的进一步成熟，此比例还会升高。 房型研究—三房二厅主力型（120-144平方米） 结合新余市房地产市场的整体状况，居民消费心理，确定项目以三房二厅为主力户型。 房型研究—二房二厅经济型 该户型面积在90平方米左右，针对青年第一次购房者经济实力暂时相对较弱，他们的消费观念比较的实在型，讲究的是物有所值，或者物超所值，在置业上会精打细算。 该户型面积在150-180平方米左右， 这种户型是在主力户型上发展的，在其基础上为住户提供更为宽敞的居住环境，更为丰富的居住空间，同时引入错层结构双阳台，转角窗等。 在新余市四房两厅因面积较大，总价过高很难被市场所接受。各楼盘此种户型空置率较高。 房型研究—四房二厅舒适型 房型研究—五房豪华型 该户型面积在200平方米以上，针对的对象主要是家庭成员较多，经济实力较雄厚的客户。 在新余市五房豪华型产品一般多为，6+1户型复式结构。此种户型总价达到60-70万元左右，很难被市场接受。 面积分析 从户型面积看，120至144平方米的户型成交2126套，占成交总量的51.58%； 90至120平方米的户型成交1275套，占成交总量的30.94％。150平米以上占成交量的17.48%。 说明新余市房地产市场主流仍为改善型住房需求。 1.希望改善住宅条件（三房二厅主力型 120-144平米） 新余城南（小区规划形式陈旧，缺乏人性化的规划，生活周遍环境嘈杂）不甚理想，而城北地区的楼盘良好的居住环境是很有吸引力的。 客群分析 2.私人业主和成功人士（四房二厅、五房 150-200平米） 城市交通、教育、医疗等生活的便利性，以及城市就业和创业机会的增加，将对开发区乡镇私营业主和成功人士产生较大的吸引力，为自己的家庭和子女在城市购房。 3.青年消费群体（二房二厅90平方米） 独立的生活空间、健康生活环境成为第一购房动机，因此本项目周边区域的房子是他们的理想选择。这类客户群很有可能会成为客户中的主力客群之一。 4.具有投资意向的客户（三房二厅120-150平米） 投资客是目标客户群中所占比例相对较小。由于本地区的经济实力在整个江西省都位列靠前，部分居民的消费意识比较发达， 核心产品：与居住基本功能直接相关因素，商品房发展初期最集中的竞争层面 外延产品：产品附加值，有助于提升物业形象 外围产品：区域外能感受到的，竞争的最高级别 核心产品层 外围产品层 外延产品层 0 户型 环境 会所 建筑风格 服务 人文 体验 品牌 身份 质量 采光 通风