燕郊商业项目计划书(终稿).pptVIP

燕郊华夏塑胶地块商业计划书 打造燕郊首家大型综合性商业百货中心 * 版权声明： 本文仅供有意向的投资伙伴内部使用, 未经许可,不得擅自向其他任何机构和个人传阅、引用、复制和 发布报告中的部分或全部内容. 第一部分 燕郊区位概况 机遇 区域定位 燕郊区域市场分析 住宅 商业 燕郊客户群体分析 客群现状 需求分析 第二部分 燕郊商业 调研与梳理 华夏塑胶商业 项目方案建议 华夏塑胶商业 项目收益分析 第三部分 商业项目概况 位置 周边状况 商业项目定位 商业项目规模 项目合作方描述 商业项目开发方案 方案一 方案二 项目开发收益测算 现金流量表 投资回收期 项目开发前景 项目投资结论 第一部分　区位概况-机遇 燕郊地理位置优越，处于京津冀一体化（环渤海区域）核心地带，距离天安门仅30公里，可承东启西，经纬南北，提供融入京津、俯仰全国、接轨世界的绝佳平台 交通便利，可充分利用首都的信息、资金等各项资源，而投资、消费生活成本较低。 自西大望路，经京哈高速，车程25-30分钟 15-20分钟车程 15-20分钟车程 随着北京新规划方向的确定，京城发展重心东移，通州确立作为未来北京的新发展区域，美好前景值得期待。 与通州一河之隔的燕郊，是距离北京最近同时也是发展最为成熟的外埠地区之一，日臻完善的各项基础配套设施、良好的教育产业发展及便捷的交通条件，吸引越来越多的北京城市溢出群体的关注。 第一部分　区位概况-定位 信 息 产 业 园 计 算 机 软 件 园 高 科 技 工 业 区 科 研 文 化 服 务 区 根据燕郊开发区的总体规划，共有高科技工业园区、信息产业区、科研文化服务区、金融商贸区、旅游度假区等五大功能产业区。 燕郊开发区充分利用北京总体规划确定的“两轴—两带—多中心的发展方向”的历史机遇，确定了大力发展现代服务业，完善城市功能，把燕郊打造成为首都提供休闲娱乐、旅游度假以及医疗保健的场所的城市定位。 燕郊地理位置优越，燕郊处于京津冀一体化（环渤海区域）核心地带，自然承接着北京国际化的发展机遇。 交通便利，满足城市人口对于工作和居住的交通需求。 居住环境较拥挤的中心城区更加生态化，对居住环境有更高追求的城市人口更具吸引力。 根据北京与通州的发展趋势分析，随着通州地区居住和商业功能的升级发展，通州区域经济也受到大力推动。目前，通州区域作为北京新城的城市功能也出现了外扩趋势。与通州一河之隔的燕郊首当其冲地承接了该城市功能。 燕郊继通州之后，正在成为北京城市的后花园，将继续承载大量北京城市溢出人群的居住和消费需求。 小结： 　　第一部分　区域住宅市场分析 （2006年—2010年） （2001-2006年） （1998年-2001年） 井喷式发展 蓬勃式发展 零星式开发 住宅产品供应量与人口规模呈现井喷式跳跃式发展 燕郊开发区幅员面积180平方公里，规划面积80平方公里，规划人口80万。截至目前，燕郊开发区建成面积已达到45平方公里，城市化率高达89.6%。人口接近35万人，据估计，北京市民至少有10万人在燕郊有房产，各类经济资源正在源源不断地流入燕郊。 在地产项目建设体量跳跃式发展的同时，城市人口规模也呈现出井喷式发展。 南区 潮白河区 老城区 燕 顺 路 燕 灵 路 京哈高速 （102国道） 迎 宾 路 迎 宾 南 路 北京 高端项目区 临潮白河，景观优势强，地理位置好，属于燕郊市场高端品质项目的代表，产品类型为别墅、小高层、高层板塔结合。 目前，区域内新的土地供应基本已经结束。 代表项目：美林湾、纳丹堡和星河皓月等，均价区间6000-7500元/平。 居住成熟区 102国道以北，燕灵路以东。区域内社区生活配套相对成熟，是燕郊传统居住区。 新项目不多，均为大体量项目，产品类型：小高层、高层板楼为主。 新供应土地也不多。 代表项目：天洋城、上上城、燕京航城，均价8000元/平左右。 待开发区域 102国道以南，即将开发区域。规划有相当体量的住宅、商业用地。但开发速度较慢。未来将集中放量的热点区域。 燕郊住宅市场逐渐发展，基本已经形成了三个板块：潮白河区域、老城区和南区。 项目位置 小结： 燕郊住宅项目的最大特点就是单个项目体量巨大，京城溢出的购房需求以及来自全国各地的投资客短时间内的巨大需求是这一现象的始作俑者，动辄百万平米的大盘在这里并不稀奇。 燕郊住宅项目市场主力户型供应上，主要为一居室：40-80平；二居室：80-120平；三居室：120-150平。起步阶段的年轻人和追求生活品质的中老年人是这里的购房主力军。 燕郊住址项目还有一个显著的特点就是项目多为高层板楼，少数为塔板结