世联大连亿达后山项目整体定位及发展战略报告.pptVIP

项目研究工作的阶段划分 报告结构 大连市近年GDP及固定资产投资额加速增长，能够支撑房地产市场长期看好 近几年，大连市GDP年均增长都保持在两位数，远远超过全国平均水平，而且增幅不断上升。这说明大连的经济完全能够支撑房地产业的快速发展。 大连市固定资产投资增幅连年攀升，04年增幅达到41.3％，绝对值达到716亿，居全国同级别城市前列。大量投资已经在基础设施建设方面发挥了效用 与其他省级和副省级城市相比，虽然大连市的经济总量偏低，但是增长速度是最快的，而且还有很大的发展空间 大连市人均GDP快速增长，房地产市场处于从高速发展期向平稳发展期过渡 近年来大连人均GDP增速较快，表明大连城市经济富有活力，经济增长较快，人民生活水平逐步提高 大连人均GDP从 2003年的3744美元大幅跃升到04年的4479美元。按照国际经验，这预示着大连的房地产市场仍在快速发展期 经济的快速发展给房地产市场的发展提供了坚实的经济支撑 从房价收入比、人均居住面积等指标看大连房地产市场还有较大发展空间 大连偏紧的土地供应政策带来了相对均衡的供需关系 大连房地产新政——控制炒房行为、加大中低价房供应力度 关于调整和改善住房供应结构、 进一步加强商品房销（预）售管理、 规范房地产开发企业开发建设行为、 建立大连市房地产市场信息系统和预警预报体系、 补充国有土地使用权出让招拍挂方式、 房屋拆迁实施属地化管理、 经营性开发项目用地规划管理 对房地产开发中超建行为进行处理 新政后的大连土地市场：开发商拿地变得理性，同时不乏对未来的信心 新政后的房地产市场：与去年同期相比成交面积萎缩15％左右，成交均价上浮30％左右且保持稳中有升 2005年春交会VS夏交会 宏观大势研判 由于大连经济的持续发展、居民消费能力和生活水平的持续改善，因此大连房地产市场未来发展空间巨大 大连房地产由于刚性需求强，同时政府对土地控制比较严，因此最近几年市场发展一直比较健康 从新政后市场反映来看，新政后形成了一定的观望氛围，但是整体上讲对大连房地产市场影响不是很大 报告结构 地块区位：软件园纵深地带，位置相对独立 地块现状 目前地块内是原生山体、高差达26米的峡谷以及等待拆迁的农民房 地块被一个东西向的峡谷分成B区和C区。B区由两个南向的阳坡构成，C区由一个阴坡、一个台地和一个峡谷构成 施工之前既需要挖山坡又需要填峡谷，土石方工程量比较大 本地块有三个入口但都不临街： 东边：由数码路经东软生活区进入（形象最好） 西边：经红凌路由东西向峡谷进入 南边：经大工路由新新园小区入口进入 地块面临的问题 C区南面山包存在不能移动的陵园，可能会影响到潜在客户对本项目的接受度 目前地块进入性较差，可能给居住带来不便 地块上方有一条不能移动的高压线走廊，对建筑排布和建筑高度有影响 B区、C区被中间东西向的峡谷分开，联系不紧密 对于这样资源的项目，不同的主导目标下有不同的发展方向 报告结构 下面从五个方面对不同发展方向进行分析： 对区域的贡献 对资源的利用 与国际新城4、5期的关系 速度实现 经济测算 上位方向对区域的贡献1：打造园区标竿，将区域形象提升到与中山、星海并列的城市第三极 上位方向对区域的贡献2：弥补园区内高端项目的缺失，完善园区功能 上位方向与国际新城4、5期的关系：定位差异化下的共赢 上位的速度问题：销售期为2.5年 上位的经济测算 中位方向对区域的贡献：丰富园区住宅产品，完善园区居住功能，从而提升园区吸引力 中位方向与国际新城4、5期的关系：前期竞争，后期实现定位差异化下的共赢 中位的速度问题：销售周期在3年左右 中位的经济测算 下位方向对区域的贡献：对园区的整体贡献较小 下位方向与国际新城4、5期的关系：以低价格与4、5期形成恶性竞争，不利于4、5期目标的实现 下位的速度问题：总的销售周期大约为3.5年 下位的经济测算 上、中、下位三个方向分析汇总 报告结构 客户目标及限制条件 客户目标战略解读：拓宽股份公司资金来源的尝试、为软件园2期开发模式提供示范 报告结构 通过对三个方向分析和客户目标解读，世联首先推荐中位发展方向，其次是上位发展方向，不建议下位的发展方向 下面就分别从中位和上位展开报告，首先让我们进入世联首先推荐的方向——中位 报告结构 中位项目核心问题 报告结构 核心问题解决模式图解 园区住宅项目客户演变及新趋势 本区域客户来源1：软件园内企业中层以上员工及部分外企普通员工 目前软件园区内有204